L’Italia guida l’Europa per case di proprietà ma anche per abitazioni vuote, oltre 9,6 milioni. Un paradosso che rivela un mercato immobiliare rigido e politiche abitative frammentate
L’Italia si conferma al primo posto in Europa per la quota di proprietà immobiliare, ma anche per il numero di alloggi non occupati: un paradosso che evidenzia le distorsioni di un mercato abitativo rigido e poco reattivo all’emergenza abitativa. A certificarlo è il nuovo report della Fondazione IFEL, “L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale“.
Emergenza abitativa e squilibri strutturali
Il termine emergenza abitativa si impone con forza guardando ai dati IFEL: in Italia, secondo l’ultimo censimento Istat 2021, sono 9,6 milioni le abitazioni non occupate, pari al 27,3% dello stock totale. Un valore più che triplo rispetto alla Francia (7,8%) e oltre sei volte superiore a quello della Germania (4,4%).
Nonostante l’Italia conti oltre 35 milioni di alloggi, la domanda insoddisfatta resta elevata, specialmente nelle aree urbane e per le fasce a reddito medio-basso. Questa contraddizione sottolinea una forte asimmetria tra domanda e offerta, resa ancora più acuta da un mercato della locazione debole: appena il 13,1% delle abitazioni è in affitto, contro il 33,3% della Francia e il 53,4% della Germania.
Case sfitte, seconda casa o vuoto strutturale?
Il patrimonio abitativo inutilizzato non è uniformemente distribuito. I livelli più alti di alloggi vuoti si registrano nelle città metropolitane del Sud: Reggio Calabria (40,2%), Messina (39,8%) e Palermo (32,5%). Situazioni più contenute si osservano a Milano (12,4%), Bologna (15,5%) e Firenze (14,9%), dove il mercato è più dinamico.
Parte degli alloggi vuoti è riconducibile alle seconde case, in particolare nelle aree turistiche, ma anche a immobili fatiscenti, ereditati o in attesa di ristrutturazione. Le rilevazioni, inoltre, non distinguono con precisione tra uso sporadico e reale abbandono, alimentando un vuoto statistico che complica la pianificazione.
Una proprietà diffusa, ma poco funzionale
L’Italia si distingue per la più alta quota di abitazioni in proprietà (55,4%) e una percentuale molto ridotta di edilizia sociale: appena il 2,6% dello stock, seppure con un ruolo importante nel mercato dell’affitto (19,6% dell’offerta in locazione). Tuttavia, le assegnazioni annuali restano basse (circa 16.000), con un tasso di ricambio del 2,1%.
Nel comparto privato, il tasso di rotazione degli affitti è più dinamico (25%), ma resta insufficiente a fronte di una domanda crescente da parte di famiglie monoreddito, anziani soli e giovani adulti. Le prospettive demografiche aggravano il quadro: entro il 2050, una famiglia su tre sarà composta da una sola persona, mentre le coppie con figli caleranno del 19,2%.
Il nodo delle politiche abitative
Il report IFEL, presentato durante la conferenza ANCE “Città nel futuro 2030-2050”, evidenzia con chiarezza l’assenza di una strategia abitativa nazionale coerente. Le politiche pubbliche risultano frammentate e deboli, con scarsi incentivi al riuso e alla rigenerazione degli immobili vuoti. A questo si aggiungono inefficienze amministrative, vincoli normativi rigidi e un sistema fiscale non orientato a favorire l’affitto.
Nel dibattito politico emergono proposte eterogenee: dall’esenzione IMU per chi affitta a canone calmierato, al possibile utilizzo dei fondi di Coesione per sostenere interventi edilizi e rigenerativi. Tuttavia, senza un intervento sistemico, il patrimonio abitativo italiano rischia di restare una risorsa poco sfruttata, aggravando l’emergenza abitativa.
