Superbonus e condominio minimo: come si calcola la prevalenza residenziale

Se c’è un cambio di destinazione d’uso la prevalenza residenziale per accedere al Superbonus in un condominio, si calcola alla fine dei lavori.

Superbonus e condominio
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Sono ancora molti i dubbi sul Superbonus sia per il condominio che per l’unità unifamiliare

(Rinnovabili.it) – L’Agenzia delle Entrate è tornata a rispondere ai contribuenti, ancora molto confusi, in tema di detrazioni fiscali e bonus edilizi. Tra le risposte c’è una nuova precisazione in merito al calcolo della prevalenza residenziale di un immobile per poter accedere al Superbonus come condominio minimo.
E’ bene ricordare che per condominio minimo si intendono gli immobili composti da 2 ad 8 unità di differenti proprietari. Nel caso specifico è il classico mini condominio italiano costituito da due unità e due proprietari, di cui una residenziale e l’altra ad uso commerciale. I committenti intendono effettuare lavori di efficientamento energetico e interventi antisismici. Ma soprattutto un cambio di destinazione d’uso che porterà alla creazione di tre unità esclusivamente residenziali.

I quesiti sono semplici: dato che la superficie residenziale, al momento dell’inizio dei lavori, è inferiore al 50% della superficie complessiva, entrambi i proprietari potranno usufruire delle detrazioni previste dal Superbonus per i condomìni?

E come si calcolano i limiti di spesa per gli interventi sulle parti comuni?

Il principio di prevalenza residenziale

Prima di rispondere l’Agenzia chiarisce che cosa si intenda per prevalenza residenziale e perchè sia determinante. Il riferimento è la circolare n.24/E del 2020 riferita proprio agli interventi sulle parti comuni. Quando la superficie residenziale supera il 50% di quella complessiva (prevalenza residenziale) è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario delle unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Quando invece la superficie residenziale è inferiore al 50% è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

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Ma attenzione è qui che scatta la novità del Fisco.

Nel caso di cambio di destinazione d’uso, va considerata la situazione esistente al termine dei lavori.

Tornando al quesito quindi, se al termine dei lavori l’immobile sarà composto da tre unità esclusivamente residenziali, entrambi i proprietari potranno usufruire del Superbonus per condomini effettuando lavori di efficientamento e antisismici.

I limiti di spesa

Parlando di limiti di spesa ammessi alla detrazione invece, il Fisco cita la circolare n.30/E del 2020 e specifica che va considerata la situazione all’inizio dei lavori.

Che nello specifico del quesito posto all’Agenzia si calcoleranno come segue.

Per gli interventi di miglioramento sismico, il limite di spesa è fissato a 192mila euro ovvero 96.000 per due unità. Per gli interventi di efficientamento il limite è invece 80mila, ovvero 40.000 per due.

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