Investimenti immobiliari in Italia: circa € 1 miliardo di investimenti nel Q1 2023

Logistica prima asset class per volume di Investimenti immobiliari in Italia, seguita da Living. Positivi i dati per take-up e domanda di nuovi uffici a Milano e Roma

Amitrano, CEO di DILS: “Fondamentali solidi nonostante contesto macroeconomico ancora incerto. Transizione green e rigenerazione urbana i driver del futuro”

Milano, 11 aprile 2023 – Il volume degli investimenti immobiliari in Italia nel primo trimestre del 2023 risulta pari a circa 1 miliardo di euro. Il risultato evidenzia una minore attività di investimento nel comparto immobiliare commerciale rispetto ai trimestri precedenti, sintomo delle mutate condizioni del mercato internazionale dei capitali scaturite dal rialzo dei tassi di interesse che ha avuto luogo negli ultimi dodici mesi. La performance risulta tuttavia migliore rispetto alle previsioni fatte a inizio anno.

La Logistica torna ad essere l’asset class protagonista del mercato, attraendo circa il 27% dei volumi totali investiti (258 milioni di euro), seppur in contrazione rispetto al quarter precedente (-17%).

Nel primo trimestre del 2023 è stato registrato un take-up di spazi logistici pari a 626.000 mq, segnando una leggera contrazione (-12%) rispetto allo stesso trimestre del 2022, in un contesto sempre caratterizzato da una limitata vacancy. È proseguita la tendenza alla crescita dei canoni prime nei principali mercati: i canoni più elevati si riscontrano a Roma e Milano, dove si attestano a 63 €/mq/anno, ma si è registrato un aumento anche nei mercati di Bologna (60 €/mq/anno), Piacenza (54 €/mq/anno) e Torino (50 €/mq/anno).

Con investimenti per 195 milioni di euro, il Living si dimostra l’unica asset class in crescita rispetto al quarter precedente (+45%), con volumi principalmente localizzati a Milano (83%) e risultando per la prima volta al secondo posto nelle preferenze degli investitori.

Tali risultati sono in linea con quelli relativi al mercato residenziale della compravendita, che continuano ad essere positivi: nel 2022 a livello nazionale le NTN sono state circa 784.500, con un incremento del 4,8% sul 2021 – miglior risultato di sempre – e di circa il 30% sul 2019. Milano registra un ulteriore record con il volume transato che, attestandosi a oltre 28.500 NTN (+6,2% sul 2021 e + 32% sul 2019), rappresenta il valore più alto dall’inizio delle rilevazioni storiche. Prosegue la crescita anche sul mercato romano, che chiude il 2022 superando le 40.000 transazioni (+3,2% sul 2021 e +22% sul 2019) registrando il record su base decennale e avvicinandosi ai livelli antecedenti al 2008.

Nel primo trimestre 2023 diminuiscono gli investimenti nel settore Uffici, con volumi pari a circa 114 milioni di euro, a fronte di dati sull’assorbimento in linea con i trend dei trimestri precedenti. Il mercato è caratterizzato da un crescente atteggiamento wait-and-see da parte degli investitori, in particolar modo esteri. Ciò è dovuto agli effetti combinati del rialzo del prime net yield (pari a 3,75% nel Q1 2023) e conseguente mismatch tra domanda e offerta, oltre a scontare l’esaurimento dell’importante pipeline di deal core chiusi nei mesi precedenti. L’outlook per i prossimi due quarter è previsto in crescita per quanto riguarda i volumi di investimento, con il rialzo dei tassi mitigato dall’effetto inflattivo sui canoni.

Il take-up registrato nei primi tre mesi del 2023 sul mercato direzionale di Milano ha quasi raggiunto 100.000 mq. Questo risultato, seppur in leggera contrazione dovuta anche alla minore superficie media delle operazioni, è positivo rispetto al numero di locazioni registrate, segno di una certa vitalità del mercato. Un dato da sottolineare nel corso del trimestre riguarda il mercato di Roma, dove l’assorbimento di spazi direzionali ha eguagliato quello di Milano, segnando una crescita del 69% rispetto all’anno precedente anche grazie a un’operazione di grandi dimensioni nel distretto dell’Eur. Per entrambi i mercati, si è confermata la forte preferenza dei tenant verso spazi di grado A/A+, che rappresentano il 75% e l’80% del volume assorbito rispettivamente a Milano e Roma. I canoni prime dei due mercati sono rimasti costanti nel corso del primo trimestre 2023, attestandosi a 700 €/mq/anno a Milano e a 540 €/mq/anno a Roma.

Nel Q1 2023 i volumi relativi al settore Hospitality si dimostrano in calo sia rispetto al quarter precedente, che allo stesso periodo del 2022, per un totale di circa 125 milioni di euro, principalmente distribuiti in deal di size medio-piccole. Il settore Retail invece, in particolar modo out of town, ha registrato volumi di investimenti in ulteriore calo, pari a circa 39 milioni di euro.

Infine, il settore degli Alternative totalizza investimenti complessivi per 222 milioni di euro, rappresentati per lo più da importanti deal che riguardano aree in fase di sviluppo e strutture sanitarie.

“Sebbene il mercato stia attraversando un periodo di incertezza, nel primo trimestre del 2023 i fondamentali rimangono solidi – ha dichiarato Giuseppe Amitrano, Ceo e Founder di Dils – e la domanda di immobili di qualità si mantiene vivace in tutte le asset class. Riteniamo che il superamento dell’attuale fase sia possibile solo adottando una prospettiva di lungo periodo, che prenda in considerazione i principali driver di innovazione dei prossimi 10 anni. Il primo è senza dubbio la transizione green, così necessaria in un Paese come il nostro con lo stock immobiliare tra i più obsoleti d’Europa, e la cui riqualificazione, sulla spinta delle recenti direttive europee, trasformerà l’intero processo di ammodernamento in un’imperdibile opportunità di riposizionamento, per l’intero settore come per l’Italia stessa. La seconda è la rielaborazione della rigida distinzione tra asset class attraverso l’introduzione di nuovi format: l’ibridazione degli spazi, infatti, renderà possibile immaginare e realizzare nuovi luoghi di lavoro, di studio, di vita, che offrano benefici concreti a tutti gli stakeholders quali tenant, comunità e ambiente. Consideriamo l’innovazione nel settore immobiliare come un moltiplicatore di valore per tutto il territorio, non solo in termini economici, ma anche geografici – con la creazione di nuove centralità e la riscoperta di location ad alto potenziale – e soprattutto sociali – grazie alle ricadute positive sulla qualità della vita degli abitanti delle città e dei quartieri che le compongono”.

Grazie ad un nuovo processo sintetico è stato creato un elettrolita di solfuro solido dotato della più alta conduttività per gli ioni di sodio più alta mai registrata. Circa 10 volte superiore a quella richiesta per l'uso pratico

Batterie al Sodio allo Stato Solido più facili da Produrre

La batterie allo stato solido incarnano a tutti gli effetti il nuovo mega trend dell’accumulo elettrochimico. E mentre diverse aziende automobilistiche tentano di applicare questa tecnologia agli ioni di litio, c’è chi sta percorrendo strade parallele. É il caso di alcuni ingegneri dell’Università Metropolitana di Osaka, in Giappone. Qui i professori Osaka Atsushi Sakuda e Akitoshi Hayash hanno guidato un gruppo di ricerca nella realizzazione di batterie al sodio allo stato solido attraverso un innovativo processo di sintesi.

Batterie a Ioni Sodio, nuova Frontiera dell’Accumulo

Le batterie al sodio (conosciute erroneamente anche come batterie al sale) hanno conquistato negli ultimi anni parecchia attenzione da parte del mondo scientifico e industriale. L’abbondanza e la facilità di reperimento di questo metallo alcalino ne fanno un concorrente di primo livello dei confronti del litio. Inoltre l’impegno costante sul fronte delle prestazioni sta portando al superamento di alcuni svantaggi intrinseci, come la minore capacità. L’ultimo traguardo raggiunto in questo campo appartiene ad una ricerca cinese che ha realizzato un unità senza anodo con una densità di energia superiore ai 200 Wh/kg.

Integrare questa tecnologia con l’impiego di elettroliti solidi potrebbe teoricamente dare un’ulteriore boost alla densità energetica e migliorare i cicli di carica-scarica (nota dolente per le tradizionali batterie agli ioni di sodio). Quale elettrolita impiegare in questo caso? Quelli di solfuro rappresentano una scelta interessante grazie alla loro elevata conduttività ionica e lavorabilità. Peccato che la sintesi degli elettroliti solforati non sia così semplice e controllabile. Il che si traduce in un’elevata barriera per la produzione commerciale delle batterie al sodio allo stato solido.

Un Flusso di Polisolfuro reattivo

É qui che si inserisce il lavoro del team di Sakuda a Hayash. Gli ingegneri hanno messo a punto un processo sintetico che impiega sali fusi di polisolfuro reattivo per sviluppare elettroliti solidi solforati. Nel dettaglio utilizzando il flusso di polisolfuro Na₂S_x come reagente stechiometrico, i ricercatori hanno sintetizzato due elettroliti di solfuri di sodio dalle caratteristiche distintive, uno dotato della conduttività degli ioni di sodio più alta al mondo (circa 10 volte superiore a quella richiesta per l’uso pratico) e uno vetroso con elevata resistenza alla riduzione.

“Questo processo è utile per la produzione di quasi tutti i materiali solforati contenenti sodio, compresi elettroliti solidi e materiali attivi per elettrodi“, ha affermato il professor Sakuda. “Inoltre, rispetto ai metodi convenzionali, rende più semplice ottenere composti che mostrano prestazioni più elevate, quindi crediamo che diventerà una metodologia mainstream per il futuro sviluppo di materiali per batterie al sodio completamente allo stato solido“.  I risultati sono stati pubblicati su Energy Storage Materials and Inorganic Chemistry .

Un gruppo di scienziati della Lehigh University ha sviluppato un materiale dotato di una efficienza quantistica esterna di 90 punti percentuali sopra quella delle celle solari tradizionali

Nuovo materiale quantistico con un assorbimento solare medio dell’80%

Atomi di rame inseriti tra strati bidimensionali di seleniuro di germanio e solfuro di stagno. Questa la ricetta messa a punto dai fisici Srihari Kastuar e Chinedu Ekuma nei laboratori della Lehigh University, negli Stati Uniti, per dare una svecchiata alla prestazioni delle celle solari. Il duo di ricercatori ha così creato un nuovo materiale quantistico dalle interessanti proprietà fotovoltaiche. Impiegato come strato attivo in una cella prototipo, infatti, il nuovo materiale ha mostrato un assorbimento solare medio dell’80%, un alto tasso di generazione di portatori fotoeccitati e un’efficienza quantistica esterna (EQE) record del 190%. Secondo gli scienziati il risultato raggiunto supera di gran lunga il limite teorico di efficienza di Shockley-Queisser per i materiali a base di silicio e spinge il campo dei materiali quantistici per il fotovoltaico a nuovi livelli. 

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L’efficienza quantistica esterna

Tocca fare una precisazione. L’efficienza quantistica esterna non va confusa con l’efficienza di conversione, il dato più celebre quando si parla di prestazioni solari. L’EQE rappresenta il rapporto tra il numero di elettroni che danno luogo a una corrente in un circuito esterno e il numero di fotoni incidenti ad una precisa lunghezza d’onda. 

Nelle celle solari tradizionali, l’EQE massimo è del 100%, tuttavia negli ultimi anni alcuni materiali e configurazioni avanzate hanno dimostrato la capacità di generare e raccogliere più di un elettrone da ogni fotone ad alta energia incidente, per un efficienza quantistica esterna superiore al 100%. Il risultato di Kastua e Ekuma, però, rappresenta un unicum nel settore.

Celle solari a banda intermedia

Per il loro lavoro due fisici sono partiti da un campo particolare della ricerca fotovoltaica. Parliamo delle celle solari a banda intermedia (IBSC – Intermediate Band Solar Cells), una tecnologia emergente che ha il potenziale per rivoluzionare la produzione di energia pulita. In questi sistemi la radiazione solare può eccitare i portatori dalla banda di valenza a quella di conduzione, oltre che direttamente, anche in maniera graduale. Come?  “Passando” per l’appunto attraverso stati di una banda intermedia, livelli energetici specifici posizionati all’interno della struttura elettronica di un materiale creato ad hoc. “Ciò consente a un singolo fotone di provocare generazioni multiple di eccitoni attraverso un processo di assorbimento in due fasi“, scrivono i due ricercatori sulla rivista Science Advances.

Nel nuovo materiale quantistico creato dagli scienziati della Lehigh University questi stati hanno livelli di energia all’interno dei gap di sottobanda ideali. Una volta testato all’interno di una cella fotovoltaica prototipale il materiale ha mostrato di poter migliorare l’assorbimento e la generazione di portatori nella gamma dello spettro dal vicino infrarosso alla luce visibile. 

La rivoluzione dei materiali quantistici

Il duo ha sviluppato il nuovo materiale sfruttando i “gap di van der Waals”, spazi atomicamente piccoli tra materiali bidimensionali stratificati. Questi spazi possono confinare molecole o ioni e gli scienziati dei materiali li usano comunemente per inserire, o “intercalare”, altri elementi per ottimizzare le proprietà dei materiali. Per la precisione hanno inserito atomi di rame tra strati di seleniuro di germanio e solfuro di stagno. “Rappresenta un candidato promettente per lo sviluppo di celle solari ad alta efficienza di prossima generazione – ha sottolineato Ekuma – che svolgeranno un ruolo cruciale nell’affrontare il fabbisogno energetico globale“.