Come effettuare un cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare o di un intero immobile? E’ possibile passare dalla categoria residenziale a quella turistica ricettiva e quali procedure si devono seguire? Nella nuova casistica prevista per il mutamento di destinazione d’uso è vero che la semplice CILA lascia il posto alla SCIA?
Restano molte le domande che i contribuenti si pongono sulle novità introdotte dal DL Salva Casa che ha cambiato alcune significative parti del Testo Unico Edilizia (Dpr 380/2001). Dato che il testo della sanatoria edilizia promossa da Salvini non è riuscito a rispondere in maniera esaustiva ai dubbi, a distanza di diversi mesi sono arrivate le famose Linee Guida del MIT, ribattezzate anche Faq al Salva Casa.
Si aggiunge all’elenco di vademecum utili per non sbagliare la modalità di accesso al cambio d’uso di un immobile, anche un nuovo Studio predisposto dal Consiglio Nazionale del Notariato.
Entriamo quindi nel dettaglio delle nuove disposizioni previste dal testo per i cambi di destinazione d’uso.
Cambio di destinazione d’uso con opere o senza opere
La destinazione d’uso di un immpobile è un elemento indispensabile per la pianificazione territoriale. Consente infatti, sia di definire gli standard urbanistici in base alla zonizzazione funzionale, sia di entrare nel merito delle caratteristiche edilizie inerenti al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.
In fatto di cambio di destinazione d’uso, l’articolo da tenere sotto osservazione è il 23-ter del Testo unico edilizia, così come modificato dal DL Salva Casa. La nuova norma interviene (per semplificare) il passaggio da un utilizzo iniziale dell’immobile ad un altro.
Il fatto che sia o meno fattibile sanare un abuso legato ad un cambio d’uso dipende da vari fattori. Il primo elemento da considerare è se il cambio di destinazione d’uso è avvenuto senza opere (definito “funzionale”) o, al contrario, si tratta di un cambio d’uso più “strutturale” ovvero senza opere.
Il mutamento di destinazione d’uso Funzionale ovvero senza opere è:
- quello che viene realizzato senza essere accompagnato dalla esecuzione di opere edilizie
- oppure quando le opere eseguite siano riconducibili all’edilizia libera ex articolo 6 TUE.
Le novità introdotte dal Salva Casa non consentono di sanare mutamenti d’uso con opere, ma annoverano all’interno dell’edilizia libera un numero maggiore di interventi.
Cambio di destinazione d’uso orizzontale o verticale
L’aspetto più interessante attivato dal Salva Casa è invece il cambiamento di destinazione d’uso tra una categorie funzionali differenti.
La prima importante distinzione da operare è dunque quella di capire se il cambio di destinazione d’uso avviene:
- all’interno della stessa categoria funzionale (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente irrilevanti o orizzontali);
- tra categorie funzionali diverse (cd. mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti o verticali).
Le categorie funzionali individuate dal comma 1 dell’art.23-ter del TUE sono:
- a) Residenziale
- a-bis) Turistico-ricettiva
- b) Produttiva e direzionale
- c) Commerciale
- d) Rurale
Come chiarito anche dalle Linee Guida del MIT, nonchè dallo Studio del Notariato, il cambio di destinazione d’uso orizzontale avviene quando una singola unità immobiliare cambia la sua destinazione d’uso mantenendosi all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio residenziale – residenziale).
In questo caso il Salva Casa conferma la non rilevanza urbanistica per i passaggi “omogenei” prevedendo un l’iter autorizzativo sarà più semplice sempre nel rispetto degli strumenti urbanistici.
Al contrario i mutamenti di destinazione d’uso verticali di singole unità immobiliari riguarda il passaggio da una categoria ad un’altra (tra a), a-bis), b) e c)), ad eccezione di quella rurale.
Il cambio d’uso verticale è ammesso solo in specifiche zone:
- zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,
- zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia.
Cosa si intende per prevalenza funzionale?
Il requisito della prevalenza funzionale si basa sul numero assoluto delle unità immobiliari destinate a un determinato uso all’interno dell’immobile. La prevalenza non deve necessariamente essere accertata sulla base della superficie complessiva occupata dalle singole unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile.
Resta ferma in ogni caso la possibilità per gli enti territoriali di declinare tale requisito secondo gli specifici criteri definiti nella legislazione regionale di settore.
Cambio d’uso per unità al primo piano fuori terra o seminterrate
Il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari al piano terra o seminterrate è regolato dalla legislazione regionale.
La legislazione regionale dovrà stabilire i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possano individuare zone in cui le disposizioni di semplificazione per il mutamento di destinazione d’uso verticale (introdotte dal DL Salva Casa) si applicano anche alle unità immobiliari al primo piano fuori terra o seminterrate. La pianificazione locale dovrà considerare la tipologia di zona territoriale omogenea, con restrizioni sul mutamento di destinazione d’uso principalmente nelle zone A, dove ci sono esigenze di preservare il decoro urbano, mentre tali restrizioni dovrebbero essere meno severe nelle altre zone.
Quali oneri urbanistici vanno pagati nel cambio di destinazione d’uso?
I cambi d’uso verticali della singola unità immobiliare non sono soggetti:
- all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi,
- al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria.
Resta invece l’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Per i cambi d’uso orizzontali non è previsto il pagamento di alcun onere.
L’iter autorizzativo necessario al cambio di destinazione d’uso
Sono le Linee Guida al Salva Casa del MIT a chiarire una volta per tutte quali procedure seguire per ciascun singolo caso.
Il titolo varia in base agli interventi che si intendono realizzare:
- in assenza di opere, servirà la SCIA;
- in caso di interventi con opere si seguiranno le procedure richieste per le specifiche opere realizzate:
- in edilizia libera (art. 6 TUE) servirà la SCIA;
- interventi con CILA (art. 6-bis TUE) servirà la SCIA;
- interventi con SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 TUE) servirà comunque la SCIA alternativa al permesso di costruire;
- interventi con permesso di costruire (art. 10 TUE), rimane l’obbligo del Permesso di costruire.
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Articolo del 11 febbraio aggiornato il 17 luglio 2025