Ci sarà tempo fino al 23 maggio per aggiornare la Modulistica al Salva Casa modificando Scia, Cila e PdC di Comuni e Regioni, in attuazione a quanto approvato dalla Conferenza Unificata qualche giorno fa. Un passaggio fondamentale per poter sanare gli abusi edilizi che rientrano nel perimetro della Legge n.105/2024, prima Dl n.69/2024, ma che resterà preliminare fino a che gli enti locali non avranno messo nero su bianco le indicazioni approvate. Come procedere dunque a sanare quelle difformità rientranti nei numerosi cambiamenti apportati al TUE dpr n.380/2001 quali la doppia conformità in sanatoria, variazioni essenziali, varianti ante ‘77, la sanatoria di difformità parziali su immobili vincolati, il recupero dei sottotetti, le nuove tolleranze costruttive ed i cambi di destinazione d’uso senza opere?
Ancora una volta è l’Anci ad anticipare le esigenze di cittadini ed enti locali, pubblicando un nuovo Quaderno dedicato proprio alla modulistica Salva Casa.
Il Quaderno Anci sulla Modulistica Salva Casa
All’interno del Quaderno operativo n.56, realizzato sulle Linee di indirizzo pubblicate dal MIT, ANCI ha sintetizzato le novità più significative, inserendo sul finale anche un fac-simile della possibile modulistica da utilizzare per:
- comprovare lo stato legittimo degli immobili;
- disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso;
- le procedure per sanare un intervento grazie alle nuove tolleranze costruttive ed esecutive;
- adeguarsi ai nuovi standard edilizi legati al recupero dei sottotetti, al nuovo regime di edilizia libera ed all’ottenimento del certificato di agibilità.
I moduli unici per attestare lo Stato Legittimo
Il primo capitolo del Quaderno ANCI sulla modulistica Salva Casa si apre con le possibilità offerte dalla Legge n.105/2024 per attestare lo stato legittimo secondo le modifiche apportate al comma 1 dell’articolo 9-bis del TUE.
Le modalità per attestare lo stato legittimo sono:
- avvenuta regolarizzazione delle varianti ante ’77 con pagamento della relativa oblazione (nuovo art. 34ter);
- titoli rilasciati a seguito dei procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria di cui agli articoli 36 e nuovo 36bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni);
- pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire (che, come indicato all’articolo 38 comma 2 produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria);
- pagamento delle sanzioni previste per:
- gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
- gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
- interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE).
Come sanare un cambio di destinazione d’uso
Altro importante tema sul quale si attendeva la modulistica Salva Casa sono i cambi di destinazione d’uso. La norma consente il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, stabilendo il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.
Nel merito, il cambio di destinazione d’uso è sempre consentito, ovviamente nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni:
- all’interno della stessa categoria funzionale (1-bis);
- tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)) di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (comma 1-ter).
La modulistica necessaria in base da utilizzare è raccolta in due utilissime tabelle estrapolata dal Quaderno ANCI:
Cambio destinazione nella stessa categoria funzionale:
| TIPOLOGIA | CASISTICA | PROCEDURA |
| Mutamento senza opere singola UI | sempre consentito | SCIA ordinaria |
| Mutamento con opere singola UI | sempre consentito | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
| Mutamento senza opere intero edificio | sempre consentito | SCIA ordinaria |
| Mutamento con opere intero edificio | Consentito salva diversa previsione leggi regionali o strumenti urbanistici comunali | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
| Mutamento con o senza opere UI poste al primo piano fuori terra o seminterrate | Consentito in base a norme regionali ove dispongano in proposito | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
Cambio destinazione in diverse categoria funzionale:
| TIPOLOGIA | CASISTICA | PROCEDURA |
| Mutamento senza opere singola UI | Sempre consentito in zona A, B o C, o equipollenti, per le categorie indicate al comma 1-ter, art. 23-ter | SCIA ordinaria |
| Mutamento con opere singola UI | Sempre consentito in zona A, B o C, o equipollenti, per le categorie indicate al comma 1-ter, art. 23-ter | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
| Mutamento senza opere intero edificio | Consentito salva diversa previsione leggi regionali e strumenti urbanistici | SCIA ordinaria |
| Mutamento con opere intero edificio | Consentito salva diversa previsione leggi regionali e strumenti urbanistici | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
| Mutamento con o senza opere UI poste al primo piano fuori terra o seminterrate | Consentito in base a norme regionali ove dispongano in proposito | Titolo abilitativo in base ai lavori da fare (non meno di SCIA ordinaria) |
La Modulistica Salva Casa per sanare difformità in tolleranza
Un capitolo a parte nel Quaderno ANCI meritano le Tolleranze costruttive ed esecutive, la cui rete si è decisamente allargata in seguito alle modifiche fortemente volute dal Ministro Salvini e poi inserite nella sanatoria.
Alla luce delle novità introdotte dalla Legge 105/2024 ad oggi sono considerati legittimi gli interventi che non rispettano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari che rientrano nelle seguenti tolleranze costruttive:
- superficie > a 500 mq, tolleranza del 2%
- superficie tra i 300 e 500 mq, tolleranza del 3%
- superficie tra i 100 e 300 mq, tolleranza del 4%;
- superficie < a 100 mq, tolleranza del 5%;
- superficie < a 60 mq, tolleranza del 6%.
Il documento Anci si sofferma poi su tutti i casi particolari di difformità dai meno gravi ai più importanti, sottolineando la procedura da seguire a seconda dell’abuso commesso. Un regolamento a parte meritano tutte le difformità considerabili varianti a progetti autorizzati prima del 1977 (ante Bucalossi).
Come determinare la gravità di un abuso
Un aspetto estremamente importante a cui dedica spazio il Quaderno ANCI è inoltre la differenziazione degli abusi in base alla loro gravità.
In questo caso si potrà distinguere per:
- PARZIALI DIFFORMITÀ (articoli 34 e 37 del TUE) ovvero difformità comprese tra:
- i limiti delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis);
- i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale)
- VARIAZIONI ESSENZIALI (articolo 32 del TUE), intervento completamente diverso, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali (i cui criteri sono individuati all’articolo 32 del TUE e declinati dalla legislazione regionale);
- ASSENZA DI TITOLO (articoli 31 e 33 del TUE), titolo inesistente (mai chiesto o mai rilasciato) o un titolo esistente, ma privo di efficacia, sia in origine, sia a seguito di revoca del comune o provvedimento del giudice amministrativo;
- TOTALE DIFFORMITÀ (articoli 31 e 33 del TUE), la realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.
Sanatoria di verande, sottotetti ed il nuovo regime di edilizia libera
Il vademecum si chiude poi dedicando un capitolo alle modalità di sanatoria dei sottotetti, ai nuovi regimi di edilizia libera ed all’ottenimento del certificato di agibilità.
Rientrano in questo capitolo le sanatorie delle vetrate, VePa, la chiusura dei porticati, ma anche il recupero dei sottotetti ed il nuovo regime approvato dal Salva Casa per i “micro appartamenti”, considerati agibili anche se sotto i 28 mq.
I moduli fac simile
L’appendice del documento di ANCI è probabilmente la parte più rilevante: la modulistica Salva Casa fac simile che Regioni e Comuni potrebbero utilizzare per aggiornare i propri sistemi. In questo caso ANCI fornisce modelli di riferimento per:
- Scia edilizia;
- Permesso di costruire
- Scia alternativa al PdC.
In tutti i casi i fac-simile sono aggiornati alle novità su tolleranze, stato legittimo, regolarità urbanistica, descrizione delle opere da sanare e sanzioni.