Anche la Liguria recepisce il Salva casa

Come si applica il Salva Casa nella Regione Liguria?

Anche la Liguria si aggiunge all’elenco delle Regioni che si sono espresse sulle novità introdotte al Testo Unico Edilizia (Dpr n.380/2001) in tema di sanatoria edilizia degli abusi.

Con il decreto del direttore generale n.5060 del 7 luglio 2025 la Regione Liguria ha approvato le Linee guida regionali di indirizzo e coordinamento sul decreto legge n.69 del 29 maggio 2024, Salva Casa Liguria. 

Il provvedimento si aggiunge alle disposizioni già adottate in materia di modulistica unificata, approvate dalla regione il 7 maggio 2025.

Vediamo nel dettaglio i contenuti delle Linee Guida al Salva Casa in Liguria che supportano la sanatoria nel caso di:

• recupero dei sottotetti  (art. 2 bis DPR 380/2001);
• edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001);
• stato legittimo degli immobili (art. 9 bis DPR 380/2001);
• mutamento  di destinazione d’uso (art. 23-ter DPR 380/2001);
• certificato di agibilità (art. 24 DPR 380/2001); • tolleranze costru  ve ed esecu ve (art. 34 bis DPR 380/2001);
• casi particolari di interventi  eseguiti  in parziale difformità dal titolo (art. 34-ter DPR 380/2001);
• accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali (art. 36 bis DPR 380/2001).

Recupero dei sottotetti: deroghe alle distanze

Nel caso del recupero dei sottotetti, il Salva Casa in Liguria non produce effetti innovativi. Continuano  a trovare applicazione la Lr n.24/2001 e la disciplina urbanistica quando più favorevoli, in caso contrario si seguirà la procedure indicata nel testo nazionale come introdotto dal nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis del TUE.

In questo caso il recupero dei sottotetti è consentito anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini a condizione che:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto;
• sia rispettata l’altezza massima assentita dal titolo che ha previsto la costruzione. 

Tuttavia, come chiarito nelle Linee Guida regionali, in virtù dell’esplicito richiamo alle leggi regionali “più favorevoli”, tale limitazione sull’altezza massima non si applica integralmente in Liguria. Infatti, la legge regionale consente il recupero anche con modificazioni delle altezze di colmo e di gronda, limitatamente a quanto strettamente necessario per garantire un’altezza media interna pari ad almeno 2,30 metri, nel rispetto:

• dell’altezza massima prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente, oppure
• in mancanza, dell’altezza massima degli edifici abitativi esistenti circostanti.

Di conseguenza, nel territorio ligure è possibile procedere al recupero dei sottotetti con sopraelevazioni parziali (colmo e gronda) purché nel rispetto delle condizioni poste dalla L.r. 24/2001 e senza pregiudizio per i diritti dei terzi. È infatti ribadita l’importanza di valutare attentamente, caso per caso, se l’intervento in deroga alle distanze possa compromettere tali diritti, con possibili conseguenze in sede civile anche in presenza di un titolo edilizio formalmente legittimo.

Infine, si precisa che in Liguria il recupero dei sottotetti è consentito solo per locali esistenti alla data del 4 settembre 2001 (o al 29 novembre 2014 nei comuni che abbiano adottato specifiche previsioni urbanistiche), e che nei comuni dotati di Piano Urbanistico Comunale (PUC) devono essere previste apposite norme nel piano stesso.

Edilizia libera

Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, sono stati ampliati gli interventi riconducibili all’edilizia libera, cioè realizzabili senza titolo abilitativo, nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali e delle normative settoriali (antisismica, antincendio, igienico-sanitaria, paesaggistica, ecc.).

In particolare, sono ora espressamente consentiti:

• l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) anche nei porticati, oltre che in logge e balconi aggettanti;
• la realizzazione di tende, tende da sole, pergole anche bioclimatiche e altri elementi di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Queste opere rientrano nell’edilizia libera a condizione che:

1. non comportino la creazione di spazi stabilmente chiusi, con conseguente aumento di volumi o superfici;
2. non determinino un mutamento della destinazione d’uso da superficie accessoria a superficie utile;
3. abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, mantenendo la coerenza con le linee architettoniche preesistenti;
4. favoriscano una microaerazione naturale, nel caso delle VEPA, per garantire salubrità dei vani interni.

Non essendoci indicazioni specifiche a livello regionale, le disposizioni previste a livello statale trovano diretta applicazione nel Salva Casa in Liguria. Infine, resta fermo che tutti gli interventi edilizi, anche se classificati come edilizia libera, devono rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le norme tecniche di settore vigenti.

Dimostrazione dello Stato legittimo 

In assenza di una disciplina regionale previgente, le norme introdotte a livello nazionale in materia di stato legittimo degli immobili trovano piena e diretta applicazione anche nel Salva Casa Liguria.

L’art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter del DPR 380/2001, così come modificato, prevede che:

• lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può essere dimostrato alternativamente:
  • con il titolo edilizio originario che ha previsto o legittimato la costruzione;
  • oppure con l’ultimo titolo edilizio rilasciato per l’intero immobile, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
• Sono riconosciuti anche:
  • i titoli rilasciati in sanatoria, sia tramite Permesso di Costruire, SCIA, CILA, anche a seguito di annullamento del titolo originario;
  • i casi in cui sia stato effettuato il pagamento delle sanzioni pecuniarie, in alternativa alla demolizione (artt. 33, 34, 37 e 38 del DPR 380/2001);
  • le dichiarazioni relative a tolleranze costruttive e igienico-sanitarie (art. 34-bis).
• Per gli immobili realizzati in epoca antecedente all’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo può essere dimostrato con:
  • documentazione storica: catastale, cartografica, fotografica o d’archivio, unitamente all’ultimo titolo riferito all’intero immobile.
• Infine, il nuovo comma 1-ter stabilisce che:
  • le difformità nelle parti comuni non incidono sulla legittimità delle singole unità immobiliari;
  • e viceversa, le difformità delle singole unità non pregiudicano la legittimità dell’intero edificio.

Queste semplificazioni consentono di ridurre significativamente gli oneri documentali a carico dei cittadini, rafforzando l’affidamento nella validità dei titoli edilizi già rilasciati e garantendo maggiore chiarezza nei procedimenti edilizi.

Cambio di destinazione d’uso

Un tema sempre attuale quello del cambio di destinazione d’uso che con il Salva Casa nazionale ha ammorbidito i contenuti passati. 

Oggi, il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito:

• all’interno della stessa categoria funzionale;
  tra diverse categorie funzionali, limitatamente a:
  • residenziale,
  • turistico-ricettiva,
  • produttiva/direzionale,
  • commerciale.

Restano escluse dal campo di applicazione statale le categorie rurale, servizi e depositi/rimessaggi, per le quali continua ad applicarsi la disciplina prevista dalla legge regionale 16/2008 (art. 13).

Titoli abilitativi richiesti

Il titolo abilitativo necessario per effettuare il cambio è la SCIA sia nel caso in cui il mutamento avvenga senza opere, sia quando le opere eseguiti siano riconducibili all’edilizia libera (in questo caso si passa dalla semplice CILA del passato alla SCIA).

Le novità principali riguardano i titoli edilizi necessari:

• Nei casi di mutamento senza opere, oppure con opere ricondotte all’edilizia libera, è ora necessaria la SCIA.
  (Si supera quindi la prassi precedente che richiedeva la semplice CILA.)
• Se il mutamento comporta opere più complesse, sarà necessario il titolo edilizio corrispondente agli interventi da eseguire (ad esempio, Permesso di Costruire o SCIA alternativa).

Applicazione nella Regione Liguria

Le disposizioni dell’art. 23-ter si applicano direttamente anche in Liguria, ma solo per i mutamenti di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.
Per contro:

• i mutamenti riferiti a interi edifici,
• oppure tra categorie funzionali escluse dalla disciplina statale,

restano disciplinati dalla legge regionale n. 16/2008, fino a eventuali futuri adeguamenti.

Esclusione dagli obblighi urbanistici

Il mutamento di destinazione d’uso, se rientrante nei casi previsti dall’art. 23-ter, non comporta:

• l’obbligo di reperire nuove aree per servizi di interesse generale (standard urbanistici);
• né la dotazione minima di parcheggi prevista dalla normativa statale o regionale.

Facoltà dei Comuni

I Comuni possono stabilire condizioni specifiche per i mutamenti d’uso, ma:

• queste devono essere successive all’entrata in vigore della norma statale;
• devono essere oggettive, non discriminatorie e fondate su esigenze urbanistiche reali (decoro, equilibrio insediativo, sicurezza);
• non possono essere dedotte implicitamente dagli strumenti urbanistici vigenti.

Agibilità

Con la Legge n. 105/2024, che ha convertito il Decreto “Salva Casa”, sono state introdotte importanti semplificazioni in materia di agibilità degli immobili, in particolare per quanto riguarda gli interventi su edifici esistenti.

L’agibilità può ora essere asseverata dal tecnico abilitato anche in assenza di un nuovo titolo edilizio, a condizione che:

1. siano rispettati i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente;
2. sia garantito il requisito di adattabilità in relazione alle caratteristiche funzionali e dimensionali dell’immobile, ai sensi del DM 236/1989;
3. l’asseverazione intervenga al termine di un intervento di recupero edilizio o ristrutturazione, realizzato anche attraverso soluzioni tecniche alternative, purché in entrambi i casi venga migliorata la qualità igienico-sanitaria degli ambienti.

Le Linee Guida della Regione Liguria precisano che tali disposizioni si applicano esclusivamente al patrimonio edilizio esistente e non si estendono agli interventi in conformità di un titolo edilizio rilasciato o assentito, che continuano a seguire la disciplina ordinaria.

In altre parole, la possibilità di asseverare l’agibilità con le nuove modalità non è ammessa nei casi di nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione legittimati da titoli recenti, ma si riferisce esclusivamente a interventi sul costruito preesistente.

Restano comunque in vigore, per quanto compatibili, le disposizioni contenute nella Legge regionale n. 16/2008, in particolare:

• l’art. 11 (sull’idoneità igienico-sanitaria degli alloggi),
• l’art. 39 (sull’agibilità nei centri storici),
• e l’art. 78 (sull’adattabilità per le persone con disabilità).

La Regione sottolinea inoltre che, anche nei casi semplificati, l’asseverazione dell’agibilità ha valore dichiarativo, non costitutivo, e può essere oggetto di controllo da parte dell’amministrazione competente.

Interventi in assenza di permesso di costruire 

Il Decreto Salva Casa ha modificato l’art. 31 del DPR 380/2001, introducendo alcune importanti novità procedurali e sostanziali:

• il termine ordinario per la demolizione delle opere abusive può essere prorogato da 90 fino a un massimo di 240 giorni in presenza di gravi esigenze sanitarie o socio-economiche debitamente documentate;
• nel caso di acquisizione dell’opera abusiva al patrimonio comunale, il Comune può non disporre la demolizione se sussistono rilevanti interessi pubblici, previo parere favorevole delle amministrazioni competenti;
• l’immobile acquisito può essere alienato, ma la vendita è subordinata alla preventiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente.

Le disposizioni si applicano direttamente nel Salva casa Liguria.

Interventi in parziale difformità dal permesso di costruire

La disciplina degli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio resta quella prevista dall’art. 34 del DPR 380/2001.

Nella Regione Liguria:

• le modalità procedurali e il meccanismo sanzionatorio non subiscono variazioni;
• l’unica modifica introdotta dal Salva Casa riguarda l’aumento dell’oblazione pecuniaria, che passa dal doppio al triplo del costo di costruzione o del valore venale delle opere.

Le Variazioni essenziali

Il Salva Casa in Liguria in tema di definizione delle variazioni essenziali, si applica nel rispetto delle leggi regionali già vigenti (art. 44 della LR 16/2008). La disciplina nazionale opera solo in complementarità, e non prevale sulle disposizioni regionali vigenti.

Tolleranze costruttive

Le modifiche introdotte all’art. 34-bis del DPR 380/2001 si applicano direttamente anche nel Slava Casa Liguria. Sono previste due regimi:

Regime ordinario (comma 1)

• Si applica senza limiti temporali;
• Consente tolleranze entro il 2% per altezza, cubatura, superficie coperta, distacchi e altri parametri dell’unità immobiliare.

Regime speciale (comma 1-bis) – Solo per opere eseguite prima del 24 maggio 2024

• Introduce una scala progressiva in base alla superficie utile:
  • 2% per U.I. > 500 mq;
  • 3% da 300 a 500 mq;
  • 4% da 100 a 300 mq;
  • 5% da 60 a <100 mq;
  • 6% per U.I. < 60 mq.

Il concetto di “superficie utile” va inteso come superficie netta di calpestio, al netto di muri, tramezzi e vani tecnici.

Sanatoria parziali difformità ante 1977

Il nuovo art. 34-ter del DPR 380/2001 introduce una procedura semplificata di regolarizzazione per interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977, che abbiano determinato parziali difformità da titoli edilizi rilasciati in quell’epoca.La sanatoria può avvenire mediante SCIA in sanatoria e pagamento dell’oblazione, con allegazione della documentazione probatoria (fotografie, archivi, mappe catastali) e, se necessario, valutazione di compatibilità paesaggistica.

Accertamento di conformità

Il Salva Casa modifica l’art. 36-bis, estendendo l’accertamento di conformità anche a:

• difformità parziali dal permesso di costruire o SCIA alternativa;
• interventi in assenza o difformità dalla SCIA;
• variazioni essenziali, nei limiti dell’art. 32.

Non è più richiesta la doppia conformità. La sanatoria è concessa se:

• l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda;
• e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Questa procedura si applica anche in Liguria, con obbligo di allegare l’asseverazione tecnica e la documentazione attestante l’epoca dell’intervento.

Destinazione dei proventi delle nuove sanatorie

Conformemente all’art. 36-bis, comma 7, del DPR 380/2001, il Salva Casa Liguroa prevede che una quota delle entrate derivanti da:

• alienazioni di immobili abusivi,
• sanzioni amministrative edilizie,
• oblazioni da sanatorie,
• sanzioni per violazioni paesaggistiche,

sia destinata a interventi pubblici per il miglioramento di:

• edifici scolastici, edilizia residenziale pubblica,
• spazi pubblici, riqualificazione urbana,
• acquisto o valorizzazione di immobili per finalità pubbliche.

Tale previsione si applica anche nella Regione Liguria.

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria COVID-19

L’articolo 2 del Salva Casa, stabilisce precise disposizioni per le Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria COVID-19. Queste strutture potranno rimanere installate, previa presentazione di una apposita CILA, in presenza di comprovate e obiettive esigenze atte a dimostrarne la perdurante necessità. A livello regionale, la disposizione trova immediata applicazione.

Articolo del 2 dicembre 2024 aggiornato il 10 luglio 2025