Come funziona la sanatoria sismica alla luce del Salva Casa?
Un immobile storico oggetto di lavori di manutenzione straordinaria che hanno comportato un “abuso” andando ad eccedere i limiti del progetto originario, può essere sanato? E in questo caso andrà applicata la sanatoria ordinaria con “doppia conformità” o basterà appellarsi alla sanatoria semplificata Salva Casa per opere strutturali? Le risposte in una sentenza del Consiglio di Stato.
Quando è possibile sanare opere strutturali in manutenzione straordinaria
Con la sentenza n.2965/2025 il Consiglio di Stato si è trovato ad esprimere un parere su una sentenza del TAR che ha annullato una sanatoria sismica rilasciata dal Comune per lavori edilizi in un immobile storico.
La vicenda sottoposta al CdS può essere così sintetizzata:
- La proprietaria di un immobile storico aveva eseguito lavori di manutenzione straordinaria e miglioramento statico, poi oggetto di sanatoria sismica per interventi strutturali rilasciata nel 2012.
- Alcuni vicini di casa avevano impugnato tale sanatoria, sostenendo che non rispettasse la normativa antisismica vigente al momento del procedimento.
- Il TAR aveva dato loro ragione, affermando che non erano state effettuate le necessarie verifiche tecniche strutturali richieste da un’ordinanza regionale del 2009.
- Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello della proprietaria, confermando l’annullamento della sanatoria sismica.
In questo caso dunque, non è stato possibile sanare opere strutturali in manutenzione straordinaria in quanto il progetto non risultava conforme alla normativa vigente al momento della domanda.
Ma la sanatoria sismica del Salva Casa ha semplificato il requisito della “doppia conformità” ai regolamenti edilizi ed urbanistici. Appellarsi alla sanatoria della Legge n.105/2024 avrebbe dunque salvato la proprietaria dal rigetto della sentenza?
Differenza tra sanatoria ordinaria e sanatoria semplificata post Salva Casa
Prima di tutto è bene chiarire cosa si intenda per Sanatoria ordinaria. La sanatoria ordinaria è regolata dall’articolo 36 del Testo Unico Edilizia (TUE) il quale stabilisce che per sanare interventi realizzati in assenza o difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA è necessario rispettare la “doppia conformità”, ovvero l’intervento deve:
- risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento,
- risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda.
- non è invece sanabile la difformità strutturale e sismica con la sanatoria ordinaria.
Il Salva Casa (Legge n.105/2024) ha introdotto una procedura semplificata per la sanatoria edilizia, come vedremo tra poco, estendendo l’applicazione anche alla sanatoria sismica delle opere strutturali.
Cosa si intende per sanatoria sismica secondo il Salva Casa
Il Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis nel Testo Unico Edilizia, modificando la sanatoria semplice e riducendo il carico della “doppia conformità”.
Secondo la conformità semplificata del Salva Casa (art.36-bis TUE) è possibile ottenere la sanatoria se l’intervento da sanare risulta conforme:
- alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento;.
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.
Come già ricordato inoltre, il Salva Casa ha introdotto la sanatoria sismica per abusi edilizi strutturali, sempre rispettando i requisiti di conformità alle norme.
I limiti della sanabilità per interventi strutturali non autorizzati
Chiarito il quadro normativo, vediamo come mai il Consiglio di Stato ha invece respinto la sanatoria sismica dell’immobile storico.
La proprietaria si era appellata al CdS per tre motivi:
- Eccezione di inammissibilità del ricorso per mancanza di interesse concreto da parte dei vicini, i quali, secondo la proprietaria, non avevano diritti sull’immobile e sulla sanatoria;
- Errore del TAR nell’applicare la doppia conformità alla fattispecie sismica;
- La conformità del progetto alle norme edilizie vigenti al momento della presentazione della domanda.
Ma il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando quanto stabilito dal TAR in quanto:
- non sussiste l’eccezione di inammissibilità dato che i vicini di casa hanno il diritto di esprimersi in tutela della propria sicurezza strutturale;
- per ottenere la sanatoria sismica per difformità edilizie è comunque necessario rispettare le Norme Tecniche per le Costruzioni vigenti al momento della domanda di sanatoria
Nel caso di abusi parziali o variazioni essenziali, l’art. 36-bis TUE consente allo Sportello Unico il rilascio della sanatoria Salva Casa anche per interventi sismici, se contestualmente vengono eseguiti interventi, anche strutturali, che adeguino l’opera alla normativa vigente.
In caso contrario, per gli interventi sanabili secondo la procedura ordinaria (art.36 TUE), la regolarizzazione potrà avvenire solo dopo la conclusione del procedimento penale, nel rispetto del principio della doppia conformità strutturale e urbanistica.
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