La rivendita di un immobile acquistato sfruttando il Sismabonus Acquisti è soggetta al pagamento delle plusvalenza? Il pagamento della tassa extra andrà eseguito anche nel caso in cui la casa da vendere sia stata acquistata da un’impresa di costruzioni che ha sfruttato la detrazione fiscale per la messa in sicurezza sismica? Quesiti estremamente interessanti ai quali ha risposto l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n.137 del 20 maggio 2025.
Plusvalenza da Superbonus: i criteri applicativi
Nel caso esaminato, un contribuente ha acquistato nel 2021 un immobile oggetto di demolizione e ricostruzione, realizzato da un’impresa secondo le regole del Sismabonus Acquisti 110%, e ha beneficiato del Superbonus mediante cessione del credito. Ora intende rivendere l’immobile e si chiede se tale operazione possa generare una plusvalenza tassabile, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR, come previsto dalla Legge di Bilancio 2024.
Secondo la circolare 13/E del 2024, la tassazione sulla plusvalenza legata al Superbonus si applica solo se:
- la cessione avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori agevolati;
- si tratta della prima cessione dell’immobile dopo gli interventi, indipendentemente da chi ha sostenuto le spese o dalla modalità di fruizione del beneficio fiscale;
- la vendita avviene entro 5 anni dal termine dei lavori e si è optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito, le spese agevolate non rientrano nel calcolo della plusvalenza. Oltre i cinque anni, solo il 50% di tali spese è considerato rilevante.
Nessuna plusvalenza nella seconda vendita post Sismabonus Acquisti
Nel caso specifico esaminato dall’Agenzia delle Entrate, la rivendita da parte del contribuente che ha acquistato l’immobile dall’impresa costruttrice non genera una plusvalenza tassabile. Questo perché l’intervento agevolato tramite Sismabonus Acquisti era stato effettuato nella fase precedente, dall’impresa stessa, che ha poi ceduto l’immobile all’attuale proprietario.
Pertanto, la prima cessione soggetta a tassazione, secondo la norma, è quella effettuata dall’impresa dopo la ricostruzione, non la successiva rivendita da parte del privato.Resta fermo che, se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato adibito a prima casa, può comunque realizzarsi una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.