Come si applica il Salva Casa in Friuli Venezia Giulia

Con la Legge regionale n. 9/2025 entra nel vivo anche il recepimento del Salva Casa Friuli. Il testo va a modificare la L.R. 11 novembre 2009, n. 19 (Codice regionale dell’edilizia) e, nello specifico, interviene in materia edilizia sul tema della semplificazione, per quanto riguarda:

• Aumento delle tolleranze costruttive fino al 6% per unità fino a 60 mq;
• Maggiore facilità nel dimostrare lo stato legittimo degli immobili;
• Introduzione del principio di silenzio-assenso per le pratiche comunali;
• Superamento, in alcuni casi, del vincolo della doppia conformità per le sanatorie.

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Edilizia Libera, VePa e pergotende

L’articolo 4 del Salva Casa Friuli introduce due differenti regimi normativi per le VePa e le pergotende bioclimatiche, sempre nel rispetto della normativa nazionale:

• Le VePa con superficie inferiore a 40 mq rientrano nel regime di Edilizia libera;
• Le VePa con superficie superiore a 40 mq ricadono invece nel regime di edilizia libera asseverata, soggetta a CILA.

Per le pergotende, invece, vige un regime simile a quello delle vetrate panoramiche, ma con superficie coperta fino a 25 mq.

SCIA Agibilità

Il Salva Casa Friuli introduce una deroga ai requisiti dimensionali minimi in caso di interventi di efficientamento energetico o acustico. Indispensabile il mantenimento dei requisiti igienici e di salubrità, anche nel caso di superfici minime ridotte del 10% o di altezze inferiori fino al 5%.

Il progettista sarà dunque autorizzato ad asseverare l’agibilità dell’intervento anche nei seguenti casi:

• Locali con altezza minima interna inferiore a 2,50 metri, fino a un limite minimo di 2,10 metri, e in caso di altezze non uniformi, purché nessun punto sia inferiore a 1,30 metri e l’altezza media non sia inferiore a 1,90 metri;
• Alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi:
  • inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona,
  • inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

Recupero Sottotetti

Al fine di mantenere la vivibilità degli spazi, il volume del vano abitabile non può essere inferiore a quello equivalente determinato dalla superficie minima dello stesso moltiplicata per l’altezza media consentita.

Inoltre, le superfici finestrate apribili, comprese le finestre da tetto, non devono essere inferiori a 1/20 della superficie del pavimento.

E’ consentito l’aumento del numero delle unità immobiliari anche nelle zone A e B0 (centri storici e aree di completamento). Tutti gli interventi dovranno in ogni caso riguardare edifici e sottotetti esistenti prima dell’entrata in vigore della legge.

Stato Legittimo

La modifica apportata dal Salva Casa Friuli è piccola ma significativa: lo stato legittimo potrà essere dimostrato anche attraverso un principio di prova del titolo, anche in assenza di copia o estremi dello stesso.

Inoltre, è stato specificato che le eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio non saranno rilevanti ai fini dell’ottenimento dello stato legittimo.

Tolleranze costruttive 

Per gli interventi ordinari resta valida la percentuale di tolleranza del 3%, rispetto a quella del 2% inserita a livello nazionale.

La tolleranza costruttiva varrà per sagoma, superfici, volumi, altezze ed ogni parametro edilizio.

Per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, invece, potranno essere sfruttate le tolleranze straordinarie previste dal Salva Casa Friuli, pari a:

• 4% per unità tra 100–300 mq;
• 5% per unità < 100 mq;
• 6% per unità < 60 mq.

Permesso di costruire in sanatoria 

Per quanto riguarda il permesso di costruire in sanatoria: 

• Resta invariato il principio della doppia conformità urbanistica ed edilizia, secondo cui l’intervento deve risultare conforme sia al momento della realizzazione che alla data della domanda.
• Continua ad applicarsi agli interventi realizzati in totale assenza di titolo abilitativo, sia esso un permesso di costruire o una SCIA alternativa.

Vengono inoltre introdotte alcune novità:

• il permesso di costruire in sanatoria viene esteso anche alle opere in parziale difformità e alle variazioni essenziali;
• anche in assenza della doppia conformità piena, a condizione che vi sia conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia alla data di realizzazione.

Scia in sanatoria 

Per l’articolo 50 della legge regionale n.19/2009, rimane confermata la possibilità di sanare interventi edilizi minori realizzati senza SCIA, purché conformi:

• alla normativa al momento della realizzazione;
• e alla data di presentazione della SCIA in sanatoria.

Viene introdotta un’oblazione fissa di 516 euro, aumentata del 20% nel caso in cui siano state applicate deroghe urbanistiche. Inoltre è prevista una riduzione delle sanzioni fino all’80% per le opere realizzate prima del 1967.

Installazione di impianti fotovoltaici 

La nuova Legge regionale n. 9/2025 approfitta del recepimento del Salva Casa Friuli per introdurre anche un nuovo articolo (art. 37-bis alla LR n. 19/2009), destinato alla regolarizzazione delle modalità costruttive per l’installazione di impianti fotovoltaici. Nel dettaglio:

•  i Comuni possono prevedere specifiche modalità costruttive concernenti l’installazione di impianti fotovoltaici visibili da spazi pubblici o aperti al pubblico nelle zone A e B0 di cui al decreto ministeriale 1444/1968. Le disposizioni degli strumenti urbanistici possono, quindi, individuare le dimensioni, le tonalità e le modalità di integrazione dell’impianto fotovoltaico nella struttura del manto di copertura dell’edificio o unità immobiliare. 
• in queste zone, fermo restando la facoltà di utilizzare tegole fotovoltaiche integrate nella copertura esistente, i pannelli devono essere:
  • a) inseriti senza coprire integralmente la singola falda dando il senso di lucernai; 
  • b) con basso coefficiente di riflettanza al fine di limitare le interferenze visive dovute a superfici lucide e riflettenti; 
  • c) cromaticamente omogenei e compatibili con la copertura; 
  • d) integrati nella copertura, in posizione complanare alla falda e in aderenza alla medesima.

Rigenerazione urbana e recupero edilizio

Parallelamente alla sanatoria edilizia prevista dal Salva Casa Friuli e finalizzata al recupero edilizio, la regione ha inoltre attuato un sistema di finanziamenti per l’assegnazione di un bonus riqualificazione ed un bonus manutenzione straordinaria. Un provvedimento che mette a disposizione oltre 50 milioni di euro per interventi che spaziano dall’installazione di una nuova caldaia, al cappotto termico fino a lavori di restauro o demolizione e ricostruzione. 

La Legge regionale n. 9/2025.