L’edilizia residenziale pubblica continua a rappresentare un presidio sociale essenziale in un contesto segnato da invecchiamento della popolazione, aumento delle famiglie unipersonali, crescita della povertà abitativa e rincaro degli affitti. È quanto emerge dal Report dell’Osservatorio nazionale ERP 2024/25 realizzato da Federcasa in collaborazione con Nomisma, presentato al Senato il 23 aprile 2026
Aggiungi Rinnovabili tra i preferiti su Google ERP 2024/25: 823 mila alloggi gestiti, 61 mila sfitti e affitti aumentati del 15% in quattro anni
Il Report dell’Osservatorio nazionale ERP 2024/25 (Edilizia Residenziale Pubblica) fotografa un sistema che, pur rappresentando una quota limitata dello stock abitativo nazionale, svolge una funzione centrale per la tenuta sociale del Paese. Gli enti associati a Federcasa gestiscono infatti 823.734 alloggi, di cui 797.034 destinati all’edilizia residenziale pubblica. Il patrimonio ERP rappresenta il 2,3% dello stock abitativo italiano.
Secondo il rapporto, il sistema opera in un contesto caratterizzato da “carenza cronica di alloggi da destinare a nuclei familiari a basso reddito”.
Una quota rilevante del patrimonio necessita inoltre di interventi straordinari. Attualmente 61.300 alloggi Edilizia Residenziale Pubblica –ERP risultano sfitti perché richiedono manutenzione straordinaria, pari al 7,7% dello stock complessivo. A questi si aggiungono 22.700 alloggi occupati abusivamente, equivalenti al 2,8% del patrimonio ERP.
Il report evidenzia come i ricavi derivanti dai canoni non siano sufficienti a coprire i costi di gestione e manutenzione degli immobili, con effetti diretti sulla capacità di recuperare e rimettere sul mercato gli alloggi oggi inutilizzati.
Crescono povertà abitativa e fragilità sociali
L’analisi di Nomisma colloca il tema ERP all’interno di trasformazioni demografiche ed economiche strutturali. In Italia la popolazione continua a diminuire dal 2014, mentre cresce il numero delle famiglie, trainato soprattutto dall’aumento delle persone sole. Nel 2024 i nuclei unipersonali rappresentano il 37% delle famiglie italiane, superando le coppie con figli ferme al 29%.
Secondo le proiezioni riportate nello studio, entro il 2050 saranno proprio le persone sole a sostenere la crescita del numero complessivo delle famiglie.
Parallelamente prosegue il processo di invecchiamento della popolazione. Oggi quasi un italiano su quattro ha più di 65 anni, quota destinata a raggiungere un terzo della popolazione entro il 2070.
Sul fronte economico, il report rileva che quasi un italiano su quattro è a rischio di povertà o esclusione sociale. Nel 2024 gli individui in questa condizione sono 13,5 milioni, con incidenze particolarmente elevate tra monogenitori, anziani soli e famiglie numerose.
La componente abitativa assume un peso crescente nella fragilità economica. Le famiglie povere che vivono in affitto rappresentano il 45,5% del totale delle famiglie povere italiane e l’incidenza della povertà assoluta tra gli affittuari raggiunge il 22,1%, contro il 4,7% delle famiglie proprietarie dell’abitazione.
Affitti in crescita e perdita del potere d’acquisto
Il report dedica ampio spazio alla sostenibilità economica dell’abitare. Tra il 2021 e il 2025 i canoni di locazione sono aumentati del 15% a livello nazionale.
L’indice di affordability mostra un peggioramento in tutte le principali città italiane. Nel 2025 l’incidenza del canone medio sul reddito disponibile raggiunge il 39% a Milano, il 38% a Firenze, il 37% a Roma, il 36% a Venezia e il 34% a Bologna.
Il quadro è aggravato dalla perdita di potere d’acquisto delle famiglie. Nomisma evidenzia che gli adeguamenti salariali degli ultimi anni non sono stati sufficienti a compensare l’aumento dei prezzi e che il potere d’acquisto risulta ancora inferiore del 6,4% rispetto ai livelli del 2016.
Ristrutturazioni ed efficientamento energetico
Sul fronte della riqualificazione del patrimonio, nel 2024 sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria su 26.600 alloggi, pari al 3,3% dello stock ERP.
Gli interventi di efficientamento energetico hanno invece interessato 96.000 abitazioni, equivalenti al 12% del patrimonio ERP gestito.
La maggior parte delle manutenzioni straordinarie presenta costi relativamente contenuti: l’82,3% degli interventi richiede investimenti inferiori ai 30 mila euro per unità immobiliare.
Nuove abitazioni ERP ancora limitate
La produzione di nuovi alloggi ERP resta contenuta, pur mantenendo un’incidenza significativa rispetto ai livelli dell’edilizia privata. Nel 2024 sono stati cantierati 3.700 nuovi alloggi, progettate 3.100 unità e ultimate 2.080 abitazioni.
Il report sottolinea inoltre che gli alloggi ERP progettati rappresentano il 5,6% delle 55 mila concessioni rilasciate in Italia per nuove abitazioni.
Canoni ERP e sostenibilità economica
L’Osservatorio evidenzia anche il forte divario tra i canoni ERP e quelli del libero mercato. Il canone medio minimo ERP si attesta a 33 euro mensili, mentre il canone medio ERP è pari a 130 euro al mese. Per gli immobili non ERP il valore medio sale a 270 euro mensili, contro i 600 euro del mercato libero.
Secondo lo studio, i canoni ERP “sono fissati per legge e mantenuti ormai da molti anni ad un livello che non assicura la copertura degli oneri imputabili alla gestione caratteristica”.
A questo si aggiunge il fenomeno della morosità: la morosità consolidata stimata al 2023 raggiunge circa 3,2 miliardi di euro, pari a circa 4.200 euro per alloggio.
Gli enti ERP sempre più orientati ai servizi sociali
Il report conclude evidenziando l’evoluzione del ruolo degli enti ERP. Le aziende casa non svolgono più soltanto attività di costruzione e gestione immobiliare, ma assumono una funzione sociale sempre più ampia, legata alla presa in carico di utenze fragili e alla gestione di servizi abitativi nel quadro delle politiche di welfare locale.
Nomisma parla di un processo di “terziarizzazione” degli enti, che da soggetti principalmente dedicati alla costruzione di case stanno progressivamente diventando aziende di servizi patrimoniali e abitativi.
