E’ possibile trasformare un magazzino in un’abitazione anche se posta nel seminterrato? Il Salva Casa semplifica le procedure ed a quali condizioni?
Tra le novità introdotte dal Salva Casa la possibilità offerta dal nuovo art.23-ter del TUE di effettuare un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione o da commerciale a residenziale o ancora tra residenziale e turistico è certamente tra gli interventi più richiesti.
Eppure la sanatoria edilizia messa in atto dal DL n.69/2024, poi Legge n.105/2024 non è un lasciapassare per qualsiasi tipo di difformità edilizia. Lo ha chiarito a più riprese anche la giurisprudenza legislativa che, a più riprese, ha sottolineato l’attenzione da porre soprattutto quando le abitazioni oggetto del mutamento d’uso sono collocate nei seminterrati o al piano fuori terra.
Cambio di destinazione d’uso verticale
Il Salva Casa consente il cambio di destinazione d’uso cd. “verticale”, ovvero tra categorie funzionali diverse. Le categorie ammesse a questo mutamento sono:
- a)Residenziale
- a-bis) Turistico-ricettiva
- b) Produttiva e direzionale
- c) Commerciale
- d) Rurale
Via libera perciò al cambio di destinazione d’uso tra magazzino ed abitazione, anche con opere.
Le regole cambiano però nel caso di unità poste al piano terra o seminterrato, come conferma una recente sentenza del TAR Lazio.
Come sottolinea anche l’art.23-ter del Dpr 380/2001 modificato dal Salva Casa:
“Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies (ndr. mutamento orizzontale e verticale) si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate”.
E’ qui che entra in gioco la legislazione Regionale o, nel caso in cui non esista una legislazione specifica, si creano i primi dubbi amletici.
Da magazzino ad abitazione nel seminterrato, serve disciplina regionale
A mettere in chiaro il da farsi ci pensa la sentenza n. 8313 del 29 aprile 2025 del TAR del Lazio, intervenuto proprio su un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione effettuato in un seminterrato.
L’amministrazione del Comune dove è stato effettuato l’intervento, ha però ritenuto i lavori abusivi, chiedendo l’immediata sospensione ed il ripristino dello stato dei luoghi. Il proprietario dell’immobile, non d’accordo con il giudizio comunale, si è così rivolto al TAR che ha però dato ragione all’Amministrazione.
Le motivazione che hanno spinto il Tribunale a dar ragione al comune sono diverse:
- Il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (da magazzino a abitazione) è una trasformazione edilizia vera e propria e rilevante;
- questo tipo di intervento aumenta il carico urbanistico e richiede un permesso di costruire, anche senza opere strutturali;
- l’immobile è seminterrato e in mancanza di una disciplina regionale specifica non si possono applicare le semplificazioni del Slava Casa.
In altre parole, le possibilità offerte dal Salva Casa sono valide sempre fino al limite dell’intervento normativo locale e regionale, che prevale sulla disciplina nazionale, come chiarito anche dalle Linee Guida del MIT (FAQ al Salva Casa).
