La Cassazione conferma, la plusvalenza Superbonus 110 è tassabile se la casa è venduta entro 5 anni e non è abitazione principale
Chi vende un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% entro cinque anni dalla conclusione dei lavori è tenuto a pagare l’imposta sulla plusvalenza Superbonus 110, anche in assenza di un intento speculativo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, aggiungendo un tassello importante al quadro normativo da considerare in caso di cessione dell’abitazione riqualificata grazie agli incentivi fiscali. Ma l’extra tassa non vale per tutti.
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Quando si paga la plusvalenza sul Superbonus
Con la sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025, la Corte di Cassazione ha fissato un principio estremamente rilevante per chi intende vendere un immobile oggetto di ristrutturazione incentivata: la plusvalenza Superbonus 110 è tassabile ai fini Irpef se l’abitazione viene ceduta a titolo oneroso entro 5anni dall’acquisto o dal completamento dei lavori, salvo alcune eccezioni. E questo principio resta valido anche nel caso in cui non ci sia un intento speculativo a monte della vendita.
Il caso d’origine, che ben si presta a molte altre applicazioni, parte da un contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate ed un contribuente al quale è stato inviato un accertamento per recuperare la tassazione sulla plusvalenza generata dalla vendita della casa acquistata qualche anno prima a un prezzo sensibilmente inferiore.
La contestazione dell’Amministrazione parte da un elemento principe: l’immobile non era stato adibito ad abitazione principale. Anche se in primo grado, il contribuente, aveva ottenuto ragione, la sentenza è stata poi ribaltata in appello, per essere confermata dalla Cassazione che ha respinto il ricorso.
Il nodo normativo: l’articolo 67 del TUIR
Il nodo di tutta la questione al quale fare riferimento in casi simili è l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, che classifica tra i redditi diversi le plusvalenze da Superbonus 110 legate alla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni.
L’unica via d’uscita è rappresentata da due condizioni:
- l’immobile deve essere stato ricevuto per successione;
- deve essere stato effettivamente adibito ad abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Per abitazione principale si intende la residenza effettiva, la “dimora abituale” indipendentemente dai dati anagrafici. Questo significa che il contribuente potrebbe fornire una prova a dimostrazione dell’utilizzo reale dell’immobile come abitazione principale, indipendentemente da dove risulti la residenza. Allo stesso modo però l’Agenzia delle Entrate può “utilizzare presunzioni per contestare la natura dell’uso dichiarato”.
Che sia voluta o inconsapevole è sempre speculazione
La Cassazione ha ricordato che l’obiettivo della norma è proprio quello di prevenire operazioni speculative nel breve periodo. Di conseguenza, la vendita di un immobile, non adibito ad abitazione principale, entro i cinque anni è sempre considerata speculazione a prescindere dalla volontà del venditore.
Nel caso in esame, le tempistiche così ravvicinate tra il primo acquisto e la vendita, sono stati considerati indizi sufficienti a giustificare la tassazione della plusvalenza sul Superbonus 110.
