Nel mirino gli immobili a rendita zero ristrutturati con il bonus. Le verifiche proseguiranno nei prossimi mesi con un totale di 10mila comunicazioni
Controlli sul Superbonus, chi deve temere?
“L’operazione verità” sugli immobili ristrutturati grazie al Superbonus è ufficialmente partita. A partire da giovedì 10 aprile, l’Agenzia delle Entrate ha dato il via alla prima ondata di 3.300 comunicazioni indirizzate ai contribuenti che potrebbero aver omesso l’obbligatorio aggiornamento catastale dopo i lavori incentivati. L’invio rappresenta il primo passo concreto di una strategia di controllo su larga scala che abbiamo già anticipato nei primi giorni di febbraio.
Questa prima tranche rientra in un piano complessivo che prevede l’invio di circa 10.000 lettere nei prossimi mesi. Il focus iniziale è sugli immobili a rendita catastale pari a zero, come ruderi, fabbricati in costruzione o collabenti, sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati utilizzando il meccanismo della cessione del credito o sconto in fattura. L’incrocio tra le banche dati catastali e fiscali consente all’amministrazione di identificare i casi in cui l’importo dei lavori è significativo, ma la rendita risulta ancora nulla: una situazione che, in assenza di una dichiarazione di aggiornamento, fa scattare i controlli sul Superbonus.
Lettere e contraddittorio
Con il provvedimento n. 38133 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia ha stabilito forma e contenuti delle lettere. Ogni comunicazione invita il contribuente a verificare i dati catastali e, se necessario, regolarizzare la propria posizione con l’aiuto di un tecnico abilitato. L’obiettivo non è sanzionare immediatamente, ma avviare un contraddittorio. Chi riceve la missiva può infatti fornire giustificazioni tecniche sulle proprie scelte, assumendosi però il rischio di un accertamento formale in caso di incongruenze.
Quando è obbligatorio aggiornare il catasto?
La normativa stabilisce che gli immobili sottoposti a interventi agevolati con Superbonus, come ristrutturazioni, riqualificazioni energetiche, interventi antisismici, installazione di fotovoltaico o colonnine per veicoli elettrici, siano tenuti a un aggiornamento catastale quando questi interventi modificano la consistenza o la qualità dell’immobile.
Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha chiarito che l’obbligo scatta nei casi di:
- variazioni quantitative, ovvero modifiche delle superfici principali o accessorie;
- variazioni qualitative, che influenzano la categoria catastale o la classe dell’immobile e quindi la sua rendita.
Con le disposizioni in vigore, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.
Interventi che non richiedono aggiornamento
Non tutti i lavori incentivati dal Superbonus richiedono un aggiornamento catastale. Secondo la normativa vigente, non è necessario modificare la rendita nei seguenti casi:
- nessuna variazione nelle superfici, come classificate dal DOCFA;
- interventi di sola manutenzione ordinaria o straordinaria, come ad esempio infissi, pavimenti, tetto, impianti, e se i materiali sono comparabili con gli originali;
- installazione di impianti fotovoltaici con potenza inferiore a 3 kW per ciascuna unità immobiliare servita.
Cosa succede se non si aggiorna il catasto?
Se i controlli sul Superbonus rilevano un’omissione, l’Agenzia delle Entrate può inviare un invito alla regolarizzazione. I contribuenti possono quindi sanare la propria posizione presentando la dichiarazione mancante e sfruttando le sanzioni ridotte. Ma chi decide di non procedere con l’aggiornamento dovrà motivare le proprie ragioni con documentazione tecnica adeguata.
I controlli sul Superbonus rappresentano un passaggio chiave nella fase di controllo della maxi detrazione. E, come chiarisce l’Agenzia, i casi con importi elevati di lavori e rendite ancora nulle saranno tra i primi a essere verificati.
