Cosa sono le tolleranze costruttive e quale differenza sussiste con le tolleranze esecutive o di cantiere. Le novità introdotte dal Salva Casa ed il vademecum del Notariato per non sbagliare
Le tolleranze costruttive ed esecutive sono lievi difformità edilizie che non rappresentano una violazione della normativa edilizia. Sono disciplinate dall’articolo 34-bis del TUE Dpr 380/2001 che stabilisce che gli scostamenti lievi rispetto altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non sono considerati violazione se rientranti nel 2% di margine rispetto al titolo abilitativo originario.
Il Decreto Salva Casa ha previsto un aumento delle percentuali di tolleranza sia esecutiva che costruttiva per le piccole difformità che rientrano dentro determinati parametri ed in rapporto alla superficie degli immobili oggetto di intervento.
Differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive
Prima di entrare nel dettaglio delle modifiche apportate dal Salva Casa alle percentuali di tolleranza, è bene chiarire quale sia la differenza tra le due.
Le tolleranze costruttive sono difformità così lievi da non costituire violazione, mentre le tolleranze esecutive sono irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Rientrano ad esempio nelle tolleranze esecutive:
- eventuali riduzioni rispetto alle misure previste nel progetto;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- Irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- Collocazione diversa delle aperture interne;
- Differente esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
- Errori progettuali corretti in cantiere;
- Errori materiali di rappresentazione progettuale.
Possiamo dire che le tolleranze costruttive coinvolgono scostamenti entro il 2% rispetto a quanto autorizzato, le tolleranze esecutive sono invece difformità minime eseguite in cantiere.
Come cambiano le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa, poi Legge n.105/2024, ha modificato il Testo Unico Edilizia (TUE) e l’articolo 34-bis allo scopo di di “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”.
La Sanatoria edilizia introdotta nel 2024 a livello nazionale modifica l’indice per valutare le tolleranza:
- non più il 2% delle misure progettuali,
- ma il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Il Salva Casa ha poi aggiunto numerosi commi nell’art.34-bis del TUE, definendo un range più ampio di percentuali di tolleranze per gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024.
Non sono considerate violazioni le difformità contenute nei seguenti limiti:
- 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
- 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Gli interventi ricadenti nel regime delle tolleranze costruttive non necessitano di autorizzazione paesaggistica anche se gli immobili ricadono in un vincolo paesaggistico.
Gli scostamenti rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e requisiti igienico sanitari.
Tolleranze e vincolo sismico
Per accertare lo stato legittimo di un immobile è indispensabile che un tecnico dichiari le tolleranze. Con il Salva Casa si prevede che nelle zone ad alto rischio sismico, il tecnico debba attestare che le tolleranze rispettino le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
La documentazione deve essere trasmessa allo Sportello Unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale.
L’obiettivo della norma è assicurare il rispetto delle prescrizioni in materia sismica e, quindi, l’assenza di rischi per la sicurezza e l’incolumità derivanti dalle opere.
In zona sismica l’autorizzazione potrebbe richiedere la realizzazione di interventi anche strutturali che garantiscano il rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza.
Tolleranze anche per i rapporti aeroilluminanti
Non è considerato abuso un intervento che rispetta il 2% di tolleranza anche per quanto riguarda:
- requisiti igienico-sanitari e i rapporti aeroilluminanti di ⅛;
- le distanze legali come ad esempio i 10 metri dagli altri edifici o i 5 metri dal confine.
Nel nuovo art.34 ter del TUE, viene inoltre esteso il regime delle tolleranze a tutte le parziali difformità realizzate durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo (e non solo a quelle ante ‘77) a condizione che:
- siano state accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia;
- in seguito a tali verifiche non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino;
- sia stata rilasciata l’abitabilità/agibilità.
Come si calcolano le tolleranze costruttive
Per effettuare il calcolo delle tolleranze è fondamentale considerare il titolo abilitativo che ha autorizzato l’intervento originario. In particolare, per dimostrare che una difformità è stata realizzata prima del 24 maggio 2024, è necessario fornire prove che attestino non solo l’esistenza della difformità stessa, ma anche il suo inserimento all’interno di un intervento edilizio più ampio, autorizzato dal relativo titolo edilizio. La verifica delle tolleranze consentite (2%, 3%, 4%, 5% o 6%) richiede una procedura articolata in tre fasi:
- l’accertamento dello stato legittimo dell’immobile attraverso l’analisi delle pratiche edilizie disponibili tramite accesso agli atti;
- il rilievo architettonico con la produzione della documentazione grafica necessaria alla verifica (come planimetrie e sezioni);
- infine, la sovrapposizione degli elaborati dello stato legittimo con quelli dello stato rilevato per valutare eventuali scostamenti entro i limiti di tolleranza consentiti.
La cosiddetta “tolleranza di cantiere” deve essere calcolata sulla superficie delle singole unità abitative, ossia su ciascun appartamento e non sull’intero edificio nel suo complesso.
Vademecum sulle tolleranze costruttive del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha reso disponibile un utile vademecum sulle tolleranze costruttive post salva casa. Lo Studio Studio n. 62-2025/P, realizzato da Giuseppe Trapani, ripercorre le componenti essenziali per sfruttare al meglio le tolleranze costruttive ed esecutive. La guida sono tratta i seguenti aspetti:
- Le tolleranze costruttive ed esecutive (o di cantiere)
- Le tolleranze edilizie nelle autorizzazioni paesaggistiche
- Le tolleranze ed il vincolo sismico
- Il meccanismo delle tolleranze non costituenti violazione edilizia e il ruolo della specifica relazione asseverata.
- Lo stato legittimo e le menzioni urbanistiche in atto.
- Lo stato legittimo, le tolleranze e l’agibilità.
- Il ruolo della relazione tecnica asseverata al di fuori delle ipotesi di cui all’art. 34 bis TUE.
- Le norme regionali e l’efficacia della novella sulle norme previgenti.
Requisiti igienico sanitari e tolleranze
Tra le specifiche interessanti contenute nel vademecum del notariato, si legge un importante precisazione.
Come specificato nelle Linee guida del MIT al decreto Salva Casa, nel caso dei requisiti igienico sanitari, le tolleranze costruttive e di cantiere si applicano solo ai progetti redatti dopo il 28 luglio 2024, ovvero dopo l’entrata in vigore della Legge Salva Casa. Per i progetti precedenti varranno i parametri vigenti al momento dell’intervento.
Quindi, secondo le Linee Guida:
- se il progetto è stato redatto dopo il 28 luglio 2024, lo stesso potrà tenere conto delle nuove misure minime di cui all’articolo 24, commi 5-bis e ss. sulle quali verrà calcolata la soglia del 2%
- se il progetto è stato redatto alla luce dei parametri previgenti al 28 luglio 2024, la difformità di quanto realizzato dovrà essere sempre rapportata alle misure minime vigenti all’epoca.
Scarica QUI lo studio del Notariato sulle tolleranze
FAQ Tolleranze costruttive ed esecutive post Salva Casa
1. Cosa sono le tolleranze costruttive e in cosa si differenziano da quelle esecutive o di cantiere?
Le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi da quanto previsto nel titolo abilitativo edilizio, come altezza, cubatura o superficie coperta, entro un margine percentuale stabilito per legge. Le tolleranze esecutive, invece, riguardano irregolarità minime e modifiche realizzate in fase di cantiere, come la diversa collocazione di impianti, aperture interne o finiture, purché non violino le norme edilizie e urbanistiche né compromettano l’agibilità dell’immobile.
2. Come sono cambiate le tolleranze con il Decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le percentuali di tolleranza in funzione della superficie utile dell’immobile. Le difformità non sono considerate violazioni se rientrano entro limiti che variano dal 2% al 6%, in base alla metratura. Inoltre, il calcolo si effettua rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo, non più rispetto al progetto.
3. Le tolleranze edilizie si applicano anche in presenza di vincolo sismico?
Sì, ma con obblighi specifici: nelle zone ad alto rischio sismico, un tecnico deve attestare che le tolleranze rispettano le norme tecniche vigenti al momento dell’intervento. La documentazione va inviata allo Sportello Unico per l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale.
4. Come si calcolano le tolleranze costruttive ed esecutive?
Il calcolo prevede tre fasi: accertamento dello stato legittimo tramite analisi delle pratiche edilizie, rilievo architettonico con documentazione grafica, e sovrapposizione degli elaborati per verificare gli scostamenti. Le tolleranze si calcolano per ogni singola unità immobiliare, non sull’intero edificio.
5. Cosa dice il vademecum del Notariato sulle tolleranze post Salva Casa?
Il vademecum del Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce gli ambiti di applicazione delle tolleranze costruttive ed esecutive, anche in relazione al vincolo paesaggistico, sismico e ai requisiti igienico-sanitari. Specifica inoltre che le nuove regole si applicano solo ai progetti redatti dopo il 28 luglio 2024.
