Superbonus e condomini misti: quando spetta la detrazione?

L’AdE indica come calcolare il rapporto tra la superficie residenziale e non residenziale in un condominio misto per poter accedere al Superbonus

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Nel caso di condomini misti, non sempre alle spese detraibili per il Superbonus sulle parti comuni possono accedere tutti i condòmini

(Rinnovabili.it) – L’anno è cambiato, ma i dubbi interpretativi sulle modalità di accesso al Superbonus per gli interventi nei condomini rimangono tali e quali.

In particolare le domande ricorrenti degli ultimi giorni riguardano il calcolo del rapporto tra la superficie residenziale e quella non residenziale, indispensabile per determinare se si possa o meno accedere alla detrazione.

Nello specifico la domanda è arrivata all’Agenzia delle Entrate da un condominio misto intenzionato a realizzare interventi “trainanti” di coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della superficie totale disperdente, nonché interventi “trainati” di sostituzione di serramenti e infissi e l’installazione di impianti fotovoltaici.

La prevalenza residenziale secondo l’AdE

In caso di interventi che coinvolgano le parti comuni di un condominio, le spese sono detraibili solo se riguardano un edificio a “prevalenza” residenziale rispetto all’intero edificio, seguendo il principio indicato nella circolare n 24/E del 2020.

Ma come si determina questa prevalenza?

Il caso del condominio misto residenziale e non residenziale

Il condominio in oggetto è composto da 3 edifici:

  • l’edificio A composto da 4 unità residenziali;
  • edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
  • edificio C, costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell’edificio B.

A livello impiantistico, l’edificio A ed il B dispongono di un impianto termico centralizzato, mentre il C è dotato di un impianto autonomo.

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I proprietari dell’immobile chiedono perciò se nel calcolo del rapporto tra la superficie delle unità residenziali e non, vadano conteggiate anche le superficie dell’immobile in categoria D/6, in base a quanto indicato della circolare n 24/E 2020.

Come si calcola il rapporto tra superficie residenziale e non residenziale

Secondo quanto si legge nella risposta n.10/2021 del Fisco, la superficie totale residenziale va conteggiata su tutte le unità immobiliari residenziali dell’immobile, comprese le categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).

Allo stesso modo, la verifica della prevalenza residenziale di un condominio misto va effettuata tenendo conto di “tutti di edifici che compongono il condominio e pertanto, anche dell’edificio C”, indipendentemente che abbia o meno servizi energetici in comune con gli altri.

Cosa succede quando la superficie residenziale è maggiore del 50%

Se la prevalenza è residenziale è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio.

Cosa succede se la superficie residenziale è inferiore al 50%

Quando invece la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nell’edificio. In questo caso inoltre solo i proprietari delle unità residenziali potranno servirsi del Superbonus per gli interventi “trainati”.

La risposta per il caso in oggetto

Nel caso specifico, considerato che la superficie complessiva delle unità residenziali è pari al 45% della superficie totale dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese sulle parti comuni spetterà solo ai possessori di unità immobiliari destinate ad abitazione. Quest’ultimi potranno quindi detrarre anche le spese riferite agli interventi “trainati”.

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