Bonus Ristrutturazione 2026: come ottenere la detrazione massima

Il Bonus Ristrutturazione o Bonus Casa nasce con l’obiettivo di agevolare, attraverso una detrazione fiscale, interventi di riqualificazione, ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio esistente. Introdotta dalla legge n.449 del 27 dicembre 1997, il Bonus Casa è poi stato modificato e reso strutturale dal D.L. n. 201 del 2011, che ha inserito nel D.P.R. n. 917 del 1986, ovvero il TUIR, il nuovo articolo 16-bis. La seguente Guida al Bonus Ristrutturazione permette di restare aggiornati sull’evoluzione della norma della detrazione fiscale edile più longeva, per conoscere aliquote, scadenze, interventi agevolativi e possibili beneficiari, alla luce delle trasformazioni normative attuate anche dalla Legge di Bilancio. 

Bonus Ristrutturazione 2026, come cambia il Bonus Casa

Come avvenuto per gli altri Bonus edilizi, anche il Bonus Ristrutturazione 2026 resterà “congelato” secondo le stesse aliquote previste per lo scorso anno. 

A confermare le percentuali di detrazione è la Legge di Bilancio 2026 che, sostanzialmente sposta di un anno le scadenze stabilite dalla Manovra 2025.

Nella seguente tabella sono riportate le percentuali di spesa detraibili con il Bonus Ristrutturazione 2025, 2026, 2027, nonchè quelli definiti per gli anni successivi.

Bonus Ristrutturazione 2026 al 50% solo per le abitazioni principali

La Legge di Bilancio dello scorso anno ha introdotto una differenza sostanziale modificando l’aliquota di detrazione in base alla tipologia di abitazione.

Per tutto il 2026 la detrazione maggiore, pari al 50%, potrà essere applicata solo dalle abitazioni principali o prime case, mentre per le altre tipologie di immobili (come seconde e terze case) l’aliquota sarà pari al 36%. 

A partire dal 2027 l’aliquota scenderà ancora fermandosi al 36% per le abitazioni principali ed al 30% per le seconde e terze case. In tutti i casi il massimale di spesa viene fissato a 96.000 euro, ma con un plafond di spesa annuale eleggibile progressivamente più basso in base al reddito, come vedremo in seguito. 

Si tornerà invece a regime a partire dal 2028 e fino al 2033, quando la percentuale si stabilizzerà sul 30% per tutti, con massimale di spesa a 48.000 euro. La Legge di Bilancio 2026 non si è espressa sugli anni successivi quando, attenendosi al art. 16-bis del TUIR, la detrazione dovrebbe risalire al 36%. Tuttavia è assai probabile che entro quella data, le aliquote cambieranno ulteriormente anche per il conseguente adeguamento alla Direttiva UE EPBD IV “Case Green”.

La detrazione fiscale viene riconosciuta alle spese effettuate nel corso dell’anno per interventi su singole unità immobiliari e su parti comuni di edifici residenziali. La detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale è sostenuta la spesa.

Cosa si intende per Abitazione principale 

Ma cosa si intende per abitazione principale e chi ha diritto all’aliquota maggiorata al 50% nel caso del Bonus Ristrutturazione 2026?

L’art-15 del TUIR identifica che “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Si considera abitazione principale l’immobile nel quale:

• il contribuente sia titolare di un diritto reale di godimento o di un diritto di proprietà compresa la nuda proprietà dal momento di inizio dei lavori;
• il contribuente dimora abitualmente.

Inoltre, come precisato dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025:

• quando l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione spetta a condizione che lo stesso immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori
• la maggiore detrazione spetta, inoltre, nel caso in cui gli interventi siano effettuati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione
• se gli interventi agevolati riguardano parti comuni degli edifici, la maggiorazione va applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, se quest’ultimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Come per le singole unità immobiliari, tali circostanze vanno verificate all’inizio dei lavori, per quanto riguarda la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale
• per usufruire dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui richiede per la prima volta la detrazione
• per usufruire dell’aliquota maggiorata prevista dal cosiddetto “Sismabonus acquisti” (comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013), l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione
• anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati (previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del Tuir), per usufruire dell’aliquota maggiorata, l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Infine, in presenza di tutti i requisiti richiesti per poter richiedere la maggiorazione dell’aliquota di detrazione, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

E’ importante perciò distinguere i due concetti di “Abitazione Principale” o “Prima Casa”. Se il primo caso corrisponde a quanto appena descritto, il concetto di Prima casa permette invece di ottenere le agevolazioni solo in fase di acquisto di una nuova abitazione su IVA o imposta di registro.

Nuovo tetto massimo annuale in base al reddito 

Come accennato, la Legge di Bilancio ha introdotto un ulteriore cambiamento nelle detrazioni fiscali, indipendentemente che si tratti di interventi edilizi o meno. Le nuove variabili diventano il reddito complessivo della persona che ha sostenuto le spese ed il numero di figli a carico del contribuente. 

La novità riguarda un primo scaglione di soggetti con reddito sopra i 75.000 euro, ed una seconda categoria con reddito superiore ai 100.000 euro.

Entriamo nel merito del Bonus Ristrutturazione per capire meglio in che modo influisce il plafond di spesa sulla detrazione edilizia. 

Innanzitutto è bene chiarire che all’interno del conteggio del reddito (75.000 o 100.000) non va computata l’abitazione principale. 

La norma individua precisi massimali di spesa annua: 

•  per redditi superiori ai 75.000 euro ed inferiori ai 100.000 euro, il tetto massimo delle detrazioni è fissato a 14.000 euro;
• per i redditi superiori ai 100.000 euro, il tetto massimo sarà invece pari a 8.000 euro.

A questi valori andrà però moltiplicato un coefficiente specifico in base al numero di figli a carico secondo il seguente schema: 

• 0,50, se nel nucleo familiare non sono presenti figli fiscalmente a carico;
• 0,70, se nel nucleo familiare è presente 1 figlio fiscalmente a carico;
• 0,85, se nel nucleo familiare sono presenti 2 figli fiscalmente a carico;
• 1, se nel nucleo familiare sono presenti più di 2 figli fiscalmente a carico o almeno un figlio fiscalmente a carico con disabilità accertata ai sensi dell’articolo 3 della legge n. 104 del 1992. 

Nella tabella seguente troviamo il massimale annuo di spesa detraibile in base ai conteggi sopra indicati. 

Le nuove spese andranno applicate unicamente a partire dal 2025 e non sono retroattive. 

Inoltre è bene specificare che a tale limite annuale di spesa, andrà poi applicata la percentuale corrispondente in base al Bonus prescelto. 

Nel caso del Bonus Ristrutturazione 2026 sulle abitazioni principali, dove la detrazione va ripartita in 10 rate di pari importo, il limite massimo di spesa ad esempio di €5.600 per reddito superiore ai 100.000 euro ed 1 solo figlio a carico, dovrà essere moltiplicato per l’aliquota al 50%. Il contribuente potrà portare in detrazione  ogni anno per i prossimi 10 anni al massimo €2.800.

Come calcolare il tetto massimo alle detrazioni

Nella circolare n.6/E del 2025 l’Agenzia delle Entrate inserisce tre interessanti esempi concreti, utili ai contribuenti per capire come calcolare i limiti di spesa per le ristrutturazioni, nel caso in cui si utilizzino più bonus edilizi.

Leggi il nostro approfondimento per conoscere tutti gli Esempi >> Limite di spesa per ristrutturazione edilizia, come calcolare il plafond di spesa

Quali interventi danno diritto al Bonus Casa 2026

Il Bonus Casa o Bonus Ristrutturazione è un’agevolazione concessa a coloro che sostengono delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia. 

Gli interventi ammessi al Bonus Ristrutturazione sono quelli elencati nell’art.3 del Dpr 380/2001 ovvero manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

Gli interventi che potranno accedere alla detrazione sono i seguenti.

Manutenzione straordinaria:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici;
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici che non vadano a modificare la destinazione d’uso la volumetria;
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• rifacimento di scale e rampe;
• interventi finalizzati al risparmio energetico;
• recinzione dell’area privata;
• costruzione di scale interne.

Restauro e risanamento conservativo:

• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia:

• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente solo per interventi antecedenti al 16 luglio 2020 (vedi chiarimento successivo);
• modifica della facciata;
• realizzazione di una mansarda o di un balcone;
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
• apertura di nuove porte e finestre;
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

E’ bene specificare che nel caso della Demolizione e ricostruzione, a seguito delle modifiche apportate all’art.3 del Dpr. 380/2001, rientrano nella “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti effettuati dopo il 17 luglio 2020, con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche per adeguamento antisismico.

Antisismica e barriere architettoniche

Sono inoltre detraibili con il Bonus Ristrutturazione 2026:

• gli interventi ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• interventi per l’adozione di misure antisismiche da realizzarsi sulla parte strutturale.
• Eliminazione delle barriere architettoniche unicamente per l’installazione di ascensori e montacarichi o di strumenti per la comunicazione e la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi. In questo caso, il Bonus Ristrutturazione diventa l’unica alternativa prevista per il 2026 in sostituzione del Bonus Barriere Architettoniche al 75% che è terminato nel 2025.
• interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti;
• interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
• Bonifica dell’amianto.

Un elenco dettagliato di tutti i lavori ammessi al bonus ristrutturazione 2026 è contenuto nelle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Le opere di manutenzione ordinaria sono ammesse solo quando riguardano le parti comuni e la quota spetta ai condomini in base ai millesimi.

E’ inoltre possibile scaricare le spese sostenute per la progettazione e le altre prestazioni professionali, le perizie e sopralluoghi e gli oneri di urbanizzazione.

Bonus Ristrutturazione e risparmio energetico

All’interno della Manutenzione Straordinaria rientrano anche una serie di interventi finalizzati al Risparmio energetico.  A fare un elenco esaustivo questa volta ci aiuta ENEA con la sua tabella riassuntiva di tutti i lavori ammessi al Bonus Casa al 50%  per l’efficientamento energetico (ex art. 16 bis del D.P.R. 917/86). 

Oltre alla detrazione fiscale, questi soggetti sono obbligati alla trasmissione dei dati ad ENEA. 

Bonus Verande e tende da sole

Nell’ambito di applicazione del Bonus Casa rientra anche il Bonus Tende da sole o Bonus Vetrate. Per poter beneficiare della scontistica prevista, compresa tra il 50% ed il 36% delle spese sostenute, l’intervento deve certificare il miglioramento termico ed energetico dell’immobile, sia nel caso si tratti di una tenda da sole con finalità di schermatura, che nel caso in cui si tratti di una VePa removibile.

L’agevolazione è accessibile solo ad interventi non ancora realizzati.

Attenzione: se la veranda è già stata costruita e va a creare un nuovo spazio abitabile, aumentando la volumetria dell’immobile, ovvero perde la connotazione di struttura termporanea rimovibile, l’unica strada percorribile per non incorrere nell’abuso edilizio, sarà la sanatoria edilizia. Se l’elemento è stato costruito prima del 24 maggio 2024, si potrà sanare la veranda sul balcone grazie al Salva Casa.

Bonus Ristrutturazione anche per porte blindate e sicurezza

Gli interventi finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, effettuati sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni  possono beneficiare del Bonus Casa. Rientra in questo regime anche:

• installazione di sistemi di allarme e antifurto e spese di installazione di sensori;
• videocamere di sorveglianza direttamente collegate con centri di vigilanza privati;
• Installazione di porte blindate, inferriate e sistemi di protezione passiva; 
• Installazione di videocitofoni e casseforti a muro;  
• Finestre con doppi vetri antisfondamento.  

Il riferimento normativo è sempre l’art. 16-bis, comma 1, lett. f), del Tuir, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, che disciplina tutti gli interventi agevolabili per recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

Chi può accedere al Bonus Casa o Bonus Ristrutturazione

Il Bonus Ristrutturazione può essere utilizzato dai contribuenti residenti o non in Italia, assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef). Per utilizzare il Bonus Edilizio 2026 è necessario risultare intestatari delle spese ed essere inoltre proprietari o nudi proprietari degli immobili su cui i lavori sono stati eseguiti.

Se non proprietari il diritto si estende anche ai non proprietari se risultano:

• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per quanto riguarda gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.

Inoltre hanno diritto al bonus (a condizioni che risultino sostenitori della spesa) anche:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il componente dell’unione civile ai sensi della legge n. 76/2016, per la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso;
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

Caldaia a gas non più ammessa

Dalla detrazione del Bonus Casa sono escluse le spese sostenute per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

La Legge di Bilancio 2025 ha sancito lo stop agli incentivi alle caldaie a gas per adeguarsi alla DIrettiva Case green. La circolare n. 8 del 19 giugno 2025 dell’Agenzia delle Entrate offre un quadro complessivo delle possibilità ancora in vigore.

Sono esclusi dall’Ecobonus e dal Bonus Ristrutturazione gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche e con i generatori d’aria calda a condensazione, alimentate a combustibili fossili, per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027.

Nel 2026, continueranno a essere incentivati nell’ambito del Bonus Caldaie Ibride riferito alle due detrazioni gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale maggiormente in linea con le esigenze di tutela dell’ambiente. I benefici fiscali si applicano infatti a:

• microcogeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili), 
• ai generatori a biomassa, 
• alle pompe di calore ad assorbimento a gas
• ai sistemi ibridi che integrano pompa di calore e caldaia a condensazione. 

Restano comunque detraibili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se gli interventi saranno completati dopo il 1° gennaio 2025.

Considerando quanto previsto dalla Direttiva, secondo cui per “installazione” si intende l’acquisto, l’assemblaggio e la messa in funzione di una caldaia unica, la circolare sottolinea che, nonostante il comma 55 della Legge di Bilancio 2025 faccia riferimento solo alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili,  anche le nuove installazioni di caldaie a condensazione sono escluse dal Bonus Ristrutturazioni.

Domande frequenti (FAQ) sul Bonus Ristrutturazione 2026

Articolo del 16 maggio 2025 modificato il 02 gennaio 2026