Cosa succede alle detrazioni fiscali non ancora utilizzate quando si vende un immobile ristrutturato: le regole da conoscere per non perdere il bonus
In caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati lavori agevolati con il Bonus Casa, le rate residue delle detrazioni per la ristrutturazione passano in automatico al nuovo acquirente. Ma non tutto è perduto per il venditore. Attraverso apposite scritture private è possibile formalizzare accordi differenti. A fare il punto è l’Agenzia delle Entrate, con i una recente risposta ad un quesito di un contribuente.
Le regole del Tuir: la detrazione segue l’immobile, salvo diverso accordo
Nel quadro delle agevolazioni fiscali legate agli interventi di recupero edilizio, una delle domande più frequenti riguarda la loro sorte nel caso di vendita dell’immobile. In linea generale la risposta prevede che il beneficio si trasferisca automaticamente all’acquirente per le rate residue della detrazione per la ristrutturazione.
A stabilirlo è l’articolo 16-bis del Tuir, che lega la detrazione alla proprietà dell’unità immobiliare. Tuttavia, la legge consente una certa flessibilità: le parti possono accordarsi diversamente, prevedendo che le quote residue restino in capo al venditore.
L’importanza dell’accordo al rogito
La questione è stata recentemente affrontata anche da FiscoOggi in risposta a un quesito del 14 aprile 2025. Il dubbio del contribuente riguardava la possibilità, al momento del rogito, di mantenere la titolarità delle detrazioni per la ristrutturazione residue, nonostante la vendita dell’appartamento.
Come ricordato anche dall’AdE nella circolare n.7/E del 2021, non è sufficienti un accordo verbale tra le parti, per conservare la detrazione. Al contrario è fondamentale che, la decisione di mantenere le quote residue in capo al venditore, sia chiaramente espressa nell’atto di trasferimento oppure formalizzato tramite scrittura privata autenticata, redatta dal notaio o da un pubblico ufficiale e sottoscritta da venditore e acquirente.
Questa condizione è fondamentale anche ai fini fiscali: chi presenta la dichiarazione dei redditi dovrà dimostrare la coerenza con quanto formalmente stabilito tra le parti.
Donazione e Usufrutto, come comportarsi?
Una casistica particolare è quella in cui i lavori e la vendita dell’immobile si concentrano nello stesso anno fiscale. In tale caso, le detrazioni per la ristrutturazione possono restare completamente nelle mani del venditore, a patto che il contratto lo specifichi. In questo modo, chi ha sostenuto la spesa mantiene il diritto a fruire dell’intero beneficio.
Il principio del trasferimento automatico della detrazione si applica anche in assenza di un corrispettivo economico. Donazioni, permute e cessioni a titolo gratuito rientrano nel perimetro della norma. In assenza di accordi specifici, chi riceve l’immobile acquisisce anche il diritto a beneficiare delle quote di detrazione ancora disponibili.
La situazione si complica quando si costituisce un diritto di usufrutto. In questo caso, le detrazioni per la ristrutturazione non passano all’usufruttuario, ma restano al proprietario, cioè a chi detiene la titolarità anche se in assenza temporaneamente dell’utilizzo diretto del bene
Quote parziali: attenzione alla soglia del 100%
Infine, un punto spesso trascurato riguarda la vendita parziale dell’immobile. Se si cede solo una quota, come ad esempio il 50%, le detrazioni per la ristrutturazione non seguono automaticamente la proprietà. Il diritto al beneficio resta al cedente, a meno che la cessione non porti l’acquirente a detenere l’intera proprietà. Solo in presenza della piena proprietà del bene (100%) si potranno applicare i presupposti identificati dalla noramtiva per il trasferimento delle agevolazioni.
