Il DDL 2826 per il Nuovo Codice dell’edilizia approda alla Camera: una delega al Governo per semplificare norme, ridurre burocrazia e introdurre standard uniformi nazionali nel settore delle costruzioni
Il Disegno di legge delega “per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni” accelera la sua corsa ed approda in Commissione Ambiente alla Camera. Il Ddl Edilizia n. 2826, approvato il 4 dicembre 2025 e successivamente bollinato e firmato dal Capo dello Stato, ha l’obiettivo di mettere ordine nell’attività legislativa del settore.
Il testo firmato dai ministri Salvini, Casellati e Zangrillo non è ancora la riforma definitiva, ma delega al Governo il compito di adottare, entro 12 mesi dall’entrata in vigore, uno o più decreti legislativi per costruire un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
Il documento parte dalla necessità di semplificare e “sburocratizzare” il sistema, per superare la frammentazione normativa, eliminare le incertezze interpretative ed efficientare tempi e costi degli interventi.
Cosa contiene il DDL Edilizia 2826 depositato alla Camera
Il provvedimento affida al Governo una delega ampia per la riorganizzazione del comparto edilizio e della sicurezza delle costruzioni.
Tra gli obiettivi principali indicati, la delega punta a:
- chiarire le competenze tra Stato, Regioni ed enti locali;
- semplificare i procedimenti amministrativi;
- garantire certezza nei tempi e nei titoli abilitativi;
- riordinare il sistema delle difformità edilizie e delle sanatorie;
- semplificare la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili.
L’azione della riforma non si limiterà alla revisione del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), ma includerà anche la disciplina tecnica delle costruzioni e il coordinamento con normative connesse, come quelle urbanistiche e di sicurezza.
Nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni: il nodo dell’uniformità nazionale
Come già sottolineato, l’obiettivo del cosiddetto “Ddl Edilizia” sarà la stesura del nuovo Codice Unico dell’edilizia e delle costruzioni, per superare finalmente l’attuale Testo Unico dell’Edilizia (TUE), ormai diventato di difficile interpretazione a causa delle numerosissime modifiche stratificatesi nel tempo.
Uno dei punti più rilevanti del DDL riguarda la definizione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) in materia edilizia.
I LEP serviranno a garantire standard minimi uniformi su tutto il territorio nazionale, intervenendo su aspetti come:
- documentazione richiesta;
- stato legittimo degli immobili;
- rapporto tra interventi e titoli abilitativi;
- mutamenti di destinazione d’uso;
- standard tecnici e igienico-sanitari;
- vigilanza e sistema delle violazioni;
- sanatorie e standard procedurali.
Si tratta di un passaggio significativo, perché introduce un elemento di uniformità nazionale in un ambito tradizionalmente caratterizzato da una forte autonomia regionale, che troppo spesso porta a disparità di applicazione a seconda del luogo in cui si effettua l’intervento edilizio.
Riordino di interventi edilizi, titoli abilitativi e procedure
Un altro asse centrale della riforma riguarda il riordino delle categorie di intervento edilizio, spesso oggetto di contenziosi e difficoltà interpretative perché collocate in quelle che il Ddl definisce “zone grigie”, ovvero aree a cavallo tra diversi titoli edilizi.
La revisione andrebbe a superare le attuali ambiguità, in particolare per i tre casi che oggi generano maggiori difficoltà interpretative:
- Manutenzione straordinaria vs ristrutturazione “leggera”: si intende chiarire quando un intervento esteso smette di essere manutenzione per diventare ristrutturazione.
- Restauro vs ristrutturazione: si punta a una distinzione più precisa quando sono coinvolte opere strutturali.
- Ristrutturazione “pesante” vs nuova costruzione: si vogliono stabilire criteri più certi nei casi di demolizione e ricostruzione, definendo meglio quando la trasformazione di sagoma, volume o prospetti configura una “nuova costruzione”.
In sostituzione delle attuali definizioni, la revisione dovrebbe individuare tre macro-categorie basate su:
- rilevanza dell’intervento;
- natura delle attività;
- impatto urbanistico ed edilizio.
Si prevede inoltre una distinzione più netta tra interventi sul patrimonio edilizio esistente (recupero e conservazione) e interventi di trasformazione del territorio (con maggiore impatto sul contesto urbano).
Sanatorie, stato legittimo e silenzio assenso
Accanto ai pilastri principali della riforma, il DDL 2826 per il Nuovo Codice dell’Edilizia interviene anche su una serie di ambiti operativi destinati ad avere un impatto diretto sull’attività edilizia quotidiana:
- Silenzio-assenso e semplificazioni procedurali
La delega punta a rafforzare gli strumenti di semplificazione amministrativa, tra cui silenzio-assenso, autocertificazioni e asseverazioni dei tecnici, prevedendo anche la possibilità di unificare più procedimenti in un’unica istanza. L’obiettivo è ridurre tempi e passaggi burocratici, limitando le richieste documentali già in possesso della PA. - Difformità edilizie e sanatorie
È previsto un riordino complessivo del sistema delle difformità, con una classificazione più chiara delle violazioni e criteri uniformi per la loro gestione. La delega indica la necessità di semplificare i procedimenti di sanatoria e di rendere più proporzionato il sistema sanzionatorio, anche in relazione all’entità e all’epoca dell’abuso. - Cambio di destinazione d’uso
Il testo apre a una semplificazione dei mutamenti di destinazione d’uso, introducendo criteri basati sull’effettivo impatto urbanistico dell’intervento. In particolare, si va verso una maggiore flessibilità per i cambi tra funzioni omogenee, con regimi autorizzativi differenziati tra interventi con opere e senza opere. - Digitalizzazione e gestione dei dati
Tra le direttrici della riforma compare anche il rafforzamento della digitalizzazione delle procedure e l’interoperabilità delle banche dati pubbliche, elementi considerati fondamentali per semplificare controlli, verifiche e ricostruzione della storia amministrativa degli immobili.
Si tratta, anche in questi casi, di indirizzi generali, che dovranno essere tradotti in disposizioni operative nei successivi decreti legislativi attuativi.
I prossimi passi della Delega verso il Nuovo Codice dell’Edilizia
Dopo la presentazione del Ddl Delega alla Camera, il provvedimento andrà molto probabilmente a ricongiungersi con la proposta di legge delega n.2332/2025, che in forma preliminare aveva già tracciato la strada per un nuovo Testo Unico Edilizia, per arrivare ad una riforma organica della disciplina edilizia.
