L’aumento della rendita catastale di un immobile dovuta all’installazione del fotovoltaico con Superbonus si verifica solo in determinate circostanze e in base alla potenza dell’impianto
Sono partite le lettere di compliance dell’Agenzia delle Entrate che avranno il compito di verificare l’eventuale aumento della rendita catastale raggiunto a seguito di interventi di riqualificazione energetica riconducibili al Superbonus. Ma come comportarsi se tra i lavori effettuati si è scelto anche di installare un impianto fotovoltaico? Il fotovoltaico incide sulla revisione catastale e, in caso affermativo, come si deve procedere per accatastare l’impianto?
Quesiti certamente interessanti ai quali ha risposto lo stesso Fisco, attraverso una circolare della Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia.
Il Superbonus Fotovoltaico
Tra gli interventi trainati per il residenziale che hanno beneficiato della detrazione del Superbonus, certamente l’installazione di un impianto fotovoltaico è tra i più gettonati.
L’incentivo fiscale consente di ottenere una detrazione del 70%, se le spese per l’installazione dell’impianto sono state sostenute nel 2024, o del 65% se sono sostenute nel 2025. Il limite di spesa per il Superbonus Fotovoltaico varia in base ai kW di potenza fotovoltaica installata, comunque entro un limite massimo di 48.000 euro.
Il passaggio successivo è la verifica
Una volta completata l’installazione si dovrà capire se l’impianto fotovoltaico ha effettivamente aumentato la rendita catastale dell’immobile.
Accatastamento di un impianto fotovoltaico: è obbligatorio?
La normativa italiana chiarisce quando vige l’obbligo di accatastamento dell’impianto fotovoltaico. Il primo riferimento da tenere a mente è la Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, con la quale si sottolinea che:
“Non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma, né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:
- la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 kW per ogni unità immobiliare servita dall’impianto;
- la potenza nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è superiore a 3 volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;
- per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 m3, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.
In questi casi la circolare chiarisce che non è obbligatorio l’accatastamento come unità immobiliari autonome, essendo gli impianti fotovoltaici assimilabili agli impianti di pertinenza degli immobili (ovviamente già accatastati).
Impianto Fotovoltaico con Superbonus: quando aumenta la rendita dell’edificio
Obbligo di accatastamento ed aumento della rendita catastale sono però due cose differenti.
Anche dove non sussista l’obbligo dell’accatastamento del fotovoltaico, potrebbe verificarsi comunque un aumento della rendita catastale dell’immobile sul quale è stato installato l’impianto.
L’aggiornamento catastale dell’edificio che ha beneficiato del Superbonus Fotovoltaico E’ OBBLIGATORIO quando:
- la potenza nominale è superiore ai 3 kW per unità immobiliare;
- il valore capitale o la redditività ordinaria dell’unità immobiliare aumenta almeno del 15% grazie al fotovoltaico;
- per i condomini, se la potenza complessiva dell’impianto supera tre volte il numero delle unità servite.
In questi casi sarà necessario rideterminare la rendita dell’unità immobiliare servendosi del DOCFA. La documentazione andrà presentata da un professionista che descriverà l’impianto anche con rappresentazioni grafiche.
Ovviamente quanto detto si riferisce unicamente agli impianti di pertinenza installati su edifici residenziali e destinati al consumo interno. Un discorso a parte andrà invece fatto per gli impianti autonomi, come i grandi parchi fotovoltaici, che andranno considerati invece come vere e proprie entità catastali autonome.
Come calcolare l’aumento della rendita dell’edificio post Superbonus Fotovoltaico
Sempre la circolare dell’AdE sottolinea come la verifica dell’eventuale aumento della rendita catastale, sia tutt’altro che semplice e per questo ti richiede l’intervento di un professionista esperto. L’incremento del 15% può essere determinato verificando il valore capitale conseguente all’installazione come:
somma del valore capitale del bene (dato dal prodotto della rendita catastale e del pertinente moltiplicatore di cui al D.M. 14 dicembre 1991) e del valore di costo dell’impianto “chiavi in mano”, anticipato al biennio economico di riferimento mediante il più appropriato indice medio dei prezzi ISTAT e ridotto per il cosiddetto “deprezzamento infracensuario”.
